Bonjour

Je m'apprête à signer un compromis de vente poura cquérir en locatif un
appartement loué.

Prix de l'appt : 33000 euros

J'ai éventuellement un apport (15000), mais l'agence comme ma banque me
certifient que pour du locatif, il vaut mieux "générer du déficit foncier",
et me conseillent : apport 0 et emprunt de la totalité sur 10 ans. alors
qu'avec mon apport, je peux payer sur 4 ans et minimiser le cout du crédit.

Pouvez vous me dire ce que vous en pensez ? Avez vous des conseils objectifs
dans un tel cas de figure : garder son apport et payer sur 10 ans ou
utiliser son apport et payer rapidement ?

D'avance merci pour vos avis et expériences.

Vincent

anpaumax wrote:
> Bonjour
> Je m'apprête à signer un compromis de vente poura cquérir en locatif
> un appartement loué.
> Prix de l'appt : 33000 euros
> J'ai éventuellement un apport (15000), mais l'agence comme ma banque
> me certifient que pour du locatif, il vaut mieux "générer du déficit
> foncier", et me conseillent : apport 0 et emprunt de la totalité sur
> 10 ans. alors qu'avec mon apport, je peux payer sur 4 ans et
> minimiser le cout du crédit.
> Pouvez vous me dire ce que vous en pensez ? Avez vous des conseils
> objectifs dans un tel cas de figure : garder son apport et payer sur
> 10 ans ou utiliser son apport et payer rapidement ?
> D'avance merci pour vos avis et expériences.
> Vincent

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"anpaumax" , dans <4a5dd2e7$0$12626$ba4acef3@news.orange.fr>, a écrit*:
> J'ai éventuellement un apport (15000), mais l'agence comme ma banque me
> certifient que pour du locatif, il vaut mieux "générer du déficit foncier",
> et me conseillent : apport 0 et emprunt de la totalité sur 10 ans. alors
> qu'avec mon apport, je peux payer sur 4 ans et minimiser le cout du crédit.

Cela dépend de beaucoup de facteurs, mais mon expérience (dans un cas un
peu différent: il s'agissait de décider des montants de prêt et d'apport
à utiliser pour acheter ma résidence principale) est que les banques
incitent fortement leurs clients à prendre des prêts, avec des arguments
parfois spécieux. Quelques unes des choses à prendre en compte:

- Faire un apport petit (comme conseillé par la banque) permet de garder
du capital pour faire face en cas d'imprévu (événements personnels, ou
loyers impayés). Tout dépend de la marge que vous souhaitez avoir.

- Les joueurs sont la banque, vous et l'État. La banque propose, sans le
dire, ce qui est à son avantage (encaisser les intérêts), avec
l'argument que c'est aussi à votre avantage (la différence venant des
avantages fiscaux du déficit foncier)

- Mais ce n'est pas aussi simple: les simulations des banques ne
tiennent pas compte de l'érosion monétaire. Si on en tient compte, les
intérêts de prêt (payés principalement au début de l'opération) voient
leur valeur augmentée par rapport à celle des intérêts de l'apport que
vous aurez conservé et épargné (ils seront perçu principalement vers la
fin de l'opération). Cela peut complètement manger les avantages fiscaux
espérés!

- Dans tous les cas il faut faire des simulations soi-même, avec tous
les paramètres, et les faire varier...

anpaumax a écrit :
> Bonjour
> Je m'apprête à signer un compromis de vente poura cquérir en locatif un
> appartement loué.
> Prix de l'appt : 33000 euros
> J'ai éventuellement un apport (15000), mais l'agence comme ma banque me
> certifient que pour du locatif, il vaut mieux "générer du déficit foncier",
> et me conseillent : apport 0 et emprunt de la totalité sur 10 ans. alors
> qu'avec mon apport, je peux payer sur 4 ans et minimiser le cout du crédit.
> Pouvez vous me dire ce que vous en pensez ? Avez vous des conseils objectifs
> dans un tel cas de figure : garder son apport et payer sur 10 ans ou
> utiliser son apport et payer rapidement ?
> D'avance merci pour vos avis et expériences.
> Vincent

Ok pour emprunter la totalité
Pour une fois je suis d'accord avec une banque ;-)

Bonjour ou Bonsoir à *Eric B*
usenet01.d.dandel@spamgourmet.com qui nous disait ici
h3krs1$1cbf$1@nef.ens.fr :
|| "anpaumax" , dans <4a5dd2e7$0$12626$ba4acef3@news.orange.fr>, a
|| écrit :
||| J'ai éventuellement un apport (15000), mais l'agence comme ma
||| banque me certifient que pour du locatif, il vaut mieux "générer du
||| déficit foncier", et me conseillent : apport 0 et emprunt de la
||| totalité sur 10 ans. alors qu'avec mon apport, je peux payer sur 4
||| ans et minimiser le cout du crédit.
||
|| Cela dépend de beaucoup de facteurs, mais mon expérience (dans un
|| cas un peu différent: il s'agissait de décider des montants de prêt
|| et d'apport à utiliser pour acheter ma résidence principale) est que
|| les banques incitent fortement leurs clients à prendre des prêts,
|| avec des arguments parfois spécieux. Quelques unes des choses à
|| prendre en compte:
||
|| - Faire un apport petit (comme conseillé par la banque) permet de
|| garder du capital pour faire face en cas d'imprévu (événements
|| personnels, ou loyers impayés). Tout dépend de la marge que vous
|| souhaitez avoir.

L'apport personnel est immobilisé dans l'appartement et s'apprécie ou se
déprecie à la même vitesse.
Les mensualités d'un crédit sont également couverte par une assurance qui
rembourse à la place de l'emprunteur en cas de décès, maladie, invalidité.

|| - Les joueurs sont la banque, vous et l'État. La banque propose,
|| sans le dire, ce qui est à son avantage (encaisser les intérêts),
|| avec l'argument que c'est aussi à votre avantage (la différence
|| venant des avantages fiscaux du déficit foncier)

Et ce n'est pas totalement,faux. Ou alors, faudrait développer :
Les intérets payés à la banque viennent en réduction des loyers encaissés.
Mais les intérêts sont quand même supérieurs à l'économie d'impots.

|| - Mais ce n'est pas aussi simple: les simulations des banques ne
|| tiennent pas compte de l'érosion monétaire. Si on en tient compte,
|| les intérêts de prêt (payés principalement au début de l'opération)
|| voient leur valeur augmentée par rapport à celle des intérêts de
|| l'apport que vous aurez conservé et épargné (ils seront perçu
|| principalement vers la fin de l'opération). Cela peut complètement
|| manger les avantages fiscaux espérés!
A l'inverse, si le crédit est à taux fixe (et c'est une sécurité pour du
locatif) et que les taux remontent, c'est le capital conservé qui sera mieux
rémunéré.
A l'invers, si les taux s'éffondrent, il est toujours possible de rembourser
par anticipation. Jamais de reprendre son apport pour le placer !

|| - Dans tous les cas il faut faire des simulations soi-même, avec tous
|| les paramètres, et les faire varier...

Il me semble aussi intéressant d'avoir une mensualité de crédit pas trop au
dessus du loyer encaissé, voir même plutot en dessous. Au moins tant qu'on a
un locatire, pas de charge de crédit à suporter.
Mais il y a aussi les impots fonciers, les charges...
--
A+ °°°[:]o)

CFrofro http://www.cfrofro.fr

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