Bonjour

un pret conventionné de 45 000 ? sur 12 ans à mensualités fixes taux 3.25 %
pas de frais de dossier

a premiere vue c'est pas mal mais ...

petite asterisque le taux est revisable, c'est sur la durée que se rattrappe
le préteur (organisme specialisé en prêt immo). La durée peut etre prolongé
jusqu'à 14 ans et demi (limité à 20 % de la duree totale du prêt arrondi au
semestre superieur) ce qui me donne un taux qui peut monter tres haut selon
mes calculs
En plus, on ne sait selon quel calcul le taux est revisable ...

qu'en pensez-vous ?

En general, quand un taux est revisable, jusqu'à quelle augmentation il peut
aller ?

Merci

Slt,

De michele


> Bonjour
>
> un pret conventionné de 45 000 ? sur 12 ans à mensualités fixes taux
> 3.25 % pas de frais de dossier
>
> a premiere vue c'est pas mal mais ...
>
> petite asterisque le taux est revisable, c'est sur la durée que se
> rattrappe le préteur (organisme specialisé en prêt immo). La durée
> peut etre prolongé jusqu'à 14 ans et demi (limité à 20 % de la duree
> totale du prêt arrondi au semestre superieur) ce qui me donne un taux
> qui peut monter tres haut selon mes calculs
> En plus, on ne sait selon quel calcul le taux est revisable ...
>
> qu'en pensez-vous ?

Par les temps qui courrent, les prêts à taux revisable sont à fuir comme la
peste.
Ne pas se laisser abuser par des propsitions telles que 'pas de frais de
dossier', ou un TEG faible. ( le TEG mélange les torchons et les
serviettes).
Plutôt se pencher sur le taux des assurances (ADI) qui s'appliquent au
montant total emprunté et non au capital restant dû.

Quand il s'agit d'affaires aussi sérieuses que des questions d'argent,
aujourd'hui, on a les moyens, via n'importe quel tableur de se contruire un
modèle de simulation à condition de mettre le nez dans l'aide des fonctions
financières et de se faire une idée sur les propositions.
L'investissement peut s'avérer très productif.

--
A+
Papy Bernard (RTCien malgré lui)

"Papy Bernard" <lenichoir@aol.com> a écrit dans le message de news:
44b61c80$0$817$ba4acef3@news.orange.fr...
> Slt,
>
> De michele
>
>
>> Bonjour
>>
>> un pret conventionné de 45 000 ? sur 12 ans à mensualités fixes taux
>> 3.25 % pas de frais de dossier
>>
>> a premiere vue c'est pas mal mais ...
>>
>> petite asterisque le taux est revisable, c'est sur la durée que se
>> rattrappe le préteur (organisme specialisé en prêt immo). La durée
>> peut etre prolongé jusqu'à 14 ans et demi (limité à 20 % de la duree
>> totale du prêt arrondi au semestre superieur) ce qui me donne un taux
>> qui peut monter tres haut selon mes calculs
>> En plus, on ne sait selon quel calcul le taux est revisable ...
>>
>> qu'en pensez-vous ?
>
> Par les temps qui courrent, les prêts à taux revisable sont à fuir comme
> la peste.
> Ne pas se laisser abuser par des propsitions telles que 'pas de frais de
> dossier', ou un TEG faible. ( le TEG mélange les torchons et les
> serviettes).
> Plutôt se pencher sur le taux des assurances (ADI) qui s'appliquent au
> montant total emprunté et non au capital restant dû.

pour les assurances pas de probleme je suis renvoyée sur mon centre de
gestion secu professionnelle / mutuelle qui est interressante

>
> Quand il s'agit d'affaires aussi sérieuses que des questions d'argent,
> aujourd'hui, on a les moyens, via n'importe quel tableur de se contruire
> un modèle de simulation à condition de mettre le nez dans l'aide des
> fonctions financières et de se faire une idée sur les propositions.
> L'investissement peut s'avérer très productif.

j'ai fait des calculs avec ces fonctions financieres d'un tableur ...

Ce qui m'a derangé au depart c'est aussi l'expertise de ma residence
principale par cet organisme (qui d'ailleurs m'a aidé à la financer d'ou les
frais de dossier offert) qui maintiendra l'hypotheque en garanti de ce
nouveau pret

>
> --
> A+
> Papy Bernard (RTCien malgré lui)
>
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"Papy Bernard" <lenichoir@aol.com> a écrit dans le message de news:
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> Slt,
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>
> Par les temps qui courrent, les prêts à taux revisable sont à fuir comme
> la peste.

Vrai

> Ne pas se laisser abuser par des propsitions telles que 'pas de frais de
> dossier', ou un TEG faible. ( le TEG mélange les torchons et les
> serviettes).

Faux


> Quand il s'agit d'affaires aussi sérieuses que des questions d'argent,
> aujourd'hui, on a les moyens, via n'importe quel tableur de se contruire
> un modèle de simulation à condition de mettre le nez dans l'aide des
> fonctions financières et de se faire une idée sur les propositions.

Encore faut-il savoir ce qu'on calcule

CL

Slt,

De Castor Lapon


>> Ne pas se laisser abuser par des propsitions telles que 'pas de
>> frais de dossier', ou un TEG faible. ( le TEG mélange les torchons
>> et les serviettes).
>
> Faux

Le TEG intègre le taux nominal (appliqué au capital restant dû), l'ADI
(fixe, appliqué au capital emprunté et non restant dû), les frais de dossier
(fixe). Un véritable pâté de mauvais goût qui ne peut satisfaire que les
gogos.

J'attends qu'on me fasse la preuve du contraire.

>> Quand il s'agit d'affaires aussi sérieuses que des questions
>> d'argent, aujourd'hui, on a les moyens, via n'importe quel tableur
>> de se contruire un modèle de simulation à condition de mettre le nez
>> dans l'aide des fonctions financières et de se faire une idée sur
>> les propositions.
>
> Encore faut-il savoir ce qu'on calcule

That's the question !!!!!

--
A+
Papy Bernard (RTCien malgré lui)

"Papy Bernard" <lenichoir@aol.com> a écrit dans le message de news:
44b68368$0$853$ba4acef3@news.orange.fr...
> Slt,
>
> De Castor Lapon
>
>
>>> Ne pas se laisser abuser par des propsitions telles que 'pas de
>>> frais de dossier', ou un TEG faible. ( le TEG mélange les torchons
>>> et les serviettes).
>>
>> Faux
>
> Le TEG intègre le taux nominal (appliqué au capital restant dû), l'ADI
> (fixe, appliqué au capital emprunté et non restant dû), les frais de
> dossier (fixe).


C'est exact


>Un véritable pâté de mauvais goût qui ne peut satisfaire que les gogos.
>

Et non : le TEG correspond tout simplement taux de rendement interne de
l'opération, soit le taux qui égalise la valeur présente (le capital
emprunté, diminué des frais de dossier) et la valeur actualisée des flux
futurs (les échéances et les primes d'assurance).

Excel te permet de le calculer très facilement, la fonction s'appelle TRI


> J'attends qu'on me fasse la preuve du contraire.

Je te retourne ton excellent conseil : prends ton tableur préféré, et au
travail !

CL

Slt,

De Castor Lapon


>> Le TEG intègre le taux nominal (appliqué au capital restant dû),
>> l'ADI (fixe, appliqué au capital emprunté et non restant dû), les
>> frais de dossier (fixe).
>
>
> C'est exact
>
>
>> Un véritable pâté de mauvais goût qui ne peut satisfaire que les
>> gogos.
>
> Et non : le TEG correspond tout simplement taux de rendement interne
> de l'opération, soit le taux qui égalise la valeur présente (le
> capital emprunté, diminué des frais de dossier) et la valeur
> actualisée des flux futurs (les échéances et les primes d'assurance).
>
Mais qu'est-ce que le 'vulgus pecum' a en faire, une fois les frais de
dossier payés, parfois exorbhitants.
Ce qui l'intéresse, c'est la mensualité nette. Or, derrière un faible taux
d'emprunt peut se cacher une ADI élevée. Ceci valant cela pour la banque.

D'où ma position par rapport au "TEG". On peut ne pas être d'accord mais
j'attends une démonstration inverse.

--
A+
Papy Bernard (RTCien malgré lui)

"Papy Bernard" <lenichoir@aol.com> a écrit dans le message de news:
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> Slt,
>
>>
>> Et non : le TEG correspond tout simplement taux de rendement interne
>> de l'opération, soit le taux qui égalise la valeur présente (le
>> capital emprunté, diminué des frais de dossier) et la valeur
>> actualisée des flux futurs (les échéances et les primes d'assurance).
>>
> Mais qu'est-ce que le 'vulgus pecum' a en faire, une fois les frais de
> dossier payés, parfois exorbhitants.

L'avantage de ce taux est qu'il permet de COMPARER différentes propositions
de prêt
Sinon il est impossible de choisir entre par exemple, un prêt avec un taux
nominal élevé, sans frais de dossier et une assurance peu chère, et un autre
prêt avec un taux nominal plus faible, mais des frais de dossiers importants
et/ou une assurance plus chère ou calculée sur le montant emprunté plutôt
que sur le CRD
Le TEG (ou TRI) prend en compte tous les flux, il donne donc le coût de
l'argent emprunté. C'est la même formule qui permet de calculer le taux de
rendement d'un placement, en prenant en compte par exemple des frais de
souscription ou une commission de rachat etc.



> Ce qui l'intéresse, c'est la mensualité nette. Or, derrière un faible taux
> d'emprunt peut se cacher une ADI élevée. Ceci valant cela pour la banque.

La mensualité nette correspond au taux NOMLNAL du prêt qui effectivement ne
suffit pas pour comparer des prêts (cf exemple ci dessus)
En prenant en compte les mensualités ET les primes d'assurance,etc. le TEG
permet cela


> D'où ma position par rapport au "TEG". On peut ne pas être d'accord mais
> j'attends une démonstration inverse.

Inverse à quoi ? Comment choisis-tu le prêt le plus intéressant parmi
plusieurs propositions très différentes ?

CL

Slt,

De Castor Lapon

> Inverse à quoi ? Comment choisis-tu le prêt le plus intéressant parmi
> plusieurs propositions très différentes ?

Je me construis une feuile de calcul qui prend en compte TOUS les paramètres
et je regarde ce que cela donne en bout de piste.
SI tant est que j'en aie besoin.

--
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Papy Bernard (RTCien malgré lui)

"Papy Bernard" <lenichoir@aol.com> a écrit dans le message de news:
44b68e15$0$898$ba4acef3@news.orange.fr...
> Slt,
>
> De Castor Lapon
>
>> Inverse à quoi ? Comment choisis-tu le prêt le plus intéressant parmi
>> plusieurs propositions très différentes ?
>
> Je me construis une feuile de calcul qui prend en compte TOUS les
> paramètres et je regarde ce que cela donne en bout de piste.
> SI tant est que j'en aie besoin.
>


Ok.
C'est exactement ce que fait le TEG : il prend en compte tous les
paramètres, et permet de classer les prêts (pour l'emprunteur, du plus
faible au plus élevé)
Si ta méthode est exacte, tu dois obtenir le même classement

CL