Bonjour,

Je connais les principes des conditions à l'obtention d'un prêt :
_ CDI
_ 3 bulletins de salaire
_ période d'essai effectuée
_ mensualités crédit (en cours + envisagés) inférieures ou égales à 33% des
revenus net

Les revenus locatifs sont pris en considération dans les revenus globaux à
hauteur de 70% des loyer.
Exemple :
Je gagne 2000 Eur net de salaire.
Je perçois 1000 Eur de revenus locatif
Mon endetement maximum est de (2000 + 700) / 3 = 900 eur de crédits / mois

Ca c'est la théorie.

Dans la pratique qu'en est-il ?
Exemple :
Je suis hébergé à titre gratuit.
Je suis entrepreneur (= pas de CDI, et "incertain" au regard des banques),
je ne roule pas sur l'or mais je n'ai pas des revenus au smic non plus, et
je n'ai pas bouclé ma premiere année.
Je souhaite acheter 10 studio à 100 000 Eur l'unité dans le but de les
louer. Il y a déjà des locataires dedans (630eur chaque / mois), je paye les
assurances nécessaires (7% du loyer) aux agences immobilière pour que les
loyers me soient versés tout les 5 du mois (exemple) qu'il y ait un
locataire ou non (donc quoiqu'il arrive je percevrai TOUJOURS mes loyers
dans leur itnégralité et aux dates prévu.
Au niveau apport personnel, j'apporte tout juste les frais de notaire (et
encore).
Et je verse de crédit 350 Eur / mois pour chaque appartement.
Bilan : 5860 eur de revenus locatifs NET (après assurance) / mois, 3500 eur
de crédit / mois.

Coté "conditions", on est loin du tableau révé expliqué en début de post.
Mais dans les conditions cités en exemple, les crédits seront
obligatoirement payés.
Et en cas d'impayé les bien pourront être saisis.

Est-ce qu'un tel projet passerait ?

Merci de satisfaire ma curiosité.

Stéphane

Bonjour Stephane,
je doute que ton projet puisse etre accepte par les banques.
Tu es entrepreneur,donc par definition tes revenus sont variables
contrairement au salarie qui aura toujours son salaire (augmente le cas
echeant d'une partie variable).
En plus,tu oublies dans ton calcul le facteur risque de depreciation de
la valeur de tes studios.Qui te dit que dans 10 ans,le prix de tes
studios sera le meme,d'autant que ces dernieres annees,les prix de
l'immobilier n'ont cesse de grimper.Il faudra bien que cela s arrete un
jour.Le probleme est que personne ne sait quand.
Et les banques detestent l'inconnu.Donc quand tu dis "en cas d'impayes
les biens pourront etre saisis",tu as raison,mais la question est de
savoir si le prix de tes biens sera suffisant pour rembourser tes
dettes s il y a un krach immobilier.
Et puis,etre proprietaire,tu as des charges que tu ne pourras pas faire
supporter a tes locataires,je pense notamment au ravalement et gros
travaux de mise aux normes.
Par exemple,d'ici quelques annes tous les tuyaux d alimentation en eaux
devront etre en cuivres.Si tu as des canalisations en plombs,les frais
sont a ta charge,et en aucun cas a la charge du locataire.
Voila donc ces quelques pistes a prendre aussi en consideration avant
de te lancer...


Stéphane T. a écrit :

> Bonjour,
>
> Je connais les principes des conditions à l'obtention d'un prêt :
> _ CDI
> _ 3 bulletins de salaire
> _ période d'essai effectuée
> _ mensualités crédit (en cours + envisagés) inférieures ou égales à 33% des
> revenus net
>
> Les revenus locatifs sont pris en considération dans les revenus globaux à
> hauteur de 70% des loyer.
> Exemple :
> Je gagne 2000 Eur net de salaire.
> Je perçois 1000 Eur de revenus locatif
> Mon endetement maximum est de (2000 + 700) / 3 = 900 eur de crédits /mois
>
> Ca c'est la théorie.
>
> Dans la pratique qu'en est-il ?
> Exemple :
> Je suis hébergé à titre gratuit.
> Je suis entrepreneur (= pas de CDI, et "incertain" au regard des banques),
> je ne roule pas sur l'or mais je n'ai pas des revenus au smic non plus, et
> je n'ai pas bouclé ma premiere année.
> Je souhaite acheter 10 studio à 100 000 Eur l'unité dans le but de les
> louer. Il y a déjà des locataires dedans (630eur chaque / mois), je paye les
> assurances nécessaires (7% du loyer) aux agences immobilière pour queles
> loyers me soient versés tout les 5 du mois (exemple) qu'il y ait un
> locataire ou non (donc quoiqu'il arrive je percevrai TOUJOURS mes loyers
> dans leur itnégralité et aux dates prévu.
> Au niveau apport personnel, j'apporte tout juste les frais de notaire (et
> encore).
> Et je verse de crédit 350 Eur / mois pour chaque appartement.
> Bilan : 5860 eur de revenus locatifs NET (après assurance) / mois, 3500eur
> de crédit / mois.
>
> Coté "conditions", on est loin du tableau révé expliqué en début de post.
> Mais dans les conditions cités en exemple, les crédits seront
> obligatoirement payés.
> Et en cas d'impayé les bien pourront être saisis.
>
> Est-ce qu'un tel projet passerait ?
>
> Merci de satisfaire ma curiosité.
>
> Stéphane

"Stéphane T." <plop@plop.plop> a écrit dans le message de news:
45562624$0$14663$426a74cc@news.free.fr...
> Je souhaite acheter 10 studio à 100 000 Eur l'unité dans le but de les
> louer. Il y a déjà des locataires dedans (630eur chaque / mois), je paye
> les assurances nécessaires (7% du loyer) aux agences immobilière pour que
> les loyers me soient versés tout les 5 du mois (exemple) qu'il y ait un
> locataire ou non (donc quoiqu'il arrive je percevrai TOUJOURS mes loyers
> dans leur itnégralité et aux dates prévu.
> Au niveau apport personnel, j'apporte tout juste les frais de notaire (et
> encore).
> Et je verse de crédit 350 Eur / mois pour chaque appartement.
> Bilan : 5860 eur de revenus locatifs NET (après assurance) / mois, 3500
> eur de crédit / mois.
>

il va falloir revoir vos calculs, en effet les remboursement d'un capital de
100.000 euros au taux de 4% sont
sur 15 ans = 739 par mois
sur 20 ans = 606
sur 25 ans = 527
sur 30 ans = 477
je ne parle pas de la taxe fonciere, des charges de co-prop restant a votre
charge
meme votre calcul theorique de revenus mensuels est erronne, car vous
comptez vos revenus profesionnel + le loyer d'un studio

> il va falloir revoir vos calculs,
Mes calculs n'étaient pas précis hein ...

> en effet les remboursement d'un capital de 100.000 euros au taux de 4%
> sont
BAh moi je pensai plutot à du 3.2 ou 3.3 revisable

> meme votre calcul theorique de revenus mensuels est erronne, car vous
> comptez vos revenus profesionnel + le loyer d'un studio
non non je parlais _que_ de revenus locatif

Stéphane

"Stéphane T." <plop@plop.plop> a écrit dans le message de news:
45574e47$0$11198$426a74cc@news.free.fr...
>
>> il va falloir revoir vos calculs,
> Mes calculs n'étaient pas précis hein ...
>
>> en effet les remboursement d'un capital de 100.000 euros au taux de 4%
>> sont
> BAh moi je pensai plutot à du 3.2 ou 3.3 revisable

oui, a 3.2%, il faut emprunter sur 45 ans pour arriver a 350 euros/mois

>>> il va falloir revoir vos calculs,
Vous avez raisons, bien que ma question ne portait pas sur le calcul mais
soit ..

10 appartements à 100 000 eur l'unité
apport = frais de notaire (env 70 000 Eur, ouch)
490 eur / mois de crédit chaque (3.2 revisable sur 25 ans) (si vous
connaissez un moyen de faire moins / mois je suis curieux)
635 eur de location meublé chaque (rapport locatif 7.62%)
44eur d'assurance / mois / appart pour la gérance par une agence (6.9%)

Bilan : (hors revenus salaire)
5910 eur de revenus locatif net / mois
4900 eur de crédit / mois
(bien sûr ça change de mes calcul à la louche précédemment, mais l'idée
reste la meme)

reste 1000 Eur de bénef / mois

reste à payer :
_ impôt revenus (BIC non-pro, imposé sur 24384 eur, à payer = ??)
_ charges immeuble au frais des locataires, non? au pire cela peut être
totalement autogéré

Question (on y re-arrive) : où est le risque pour la banque ?
Pourtant j'en connais pas qui n'accepterai pas si pas de CDI _et_ salaire
inférieur à 10 000 eur net / mois (histoire de pas dépasser les 33%
d'entedettement).
Merci de me montrer le contraire :-)

Stéphane

> _ charges immeuble au frais des locataires, non? au pire cela peut être
> totalement autogéré
Seules les charges recuperables peuvent etre imputees au locataire.
Certaines charges et non des moindres (ravalementgros travaux...) sont
a la charge uniquement du proprietaire.

> _ charges immeuble au frais des locataires, non? au pire cela peut être
> totalement autogéré
Seules les charges recuperables peuvent etre imputees au locataire.
Certaines charges et non des moindres (ravalementgros travaux...) sont
a la charge uniquement du proprietaire.

Ok. Je persiste à dire que c'est largement auto-finançable.
Quitte à revendre au bout de 3 ans. il ya de quoi faire de beaux bénéfs. Et
bien évidemment imposable sur plue-values.

Connaitriez-vous une banque qui pourrait accepter de tels projet (pas
forcément un si gros, quoique) sans tenir compte des revenus salariés ?

Stéphane

je connais un gars qui fait ça ( 10 apparts en crédit ).
il est fonctionnaire.

"Nico" <niko@nospam.fr> a écrit dans le message de news:
ej9rau$suo$1@reader1.imaginet.fr...
> je connais un gars qui fait ça ( 10 apparts en crédit ).
> il est fonctionnaire.

Il a fait ça recemment ou il ya longtemps ?

"avant", on est quasiment sûr qu'il y avait peu de controles.
"maintenant", je sais pas du tout s'il y a 100% de controle ou si c'est
comme "avant".

Stéphane