Bonjour,
Je vous soumets mon problème avec l'espoir de trouver dans vos réponses des
pistes me permettant de sortir ma mère d'une position délicate.
Voilà la situation. Ma mère était mariée depuis plus de dix ans avec un
homme, lui-même divorcé et père de deux enfants (adultes, bien entendu).
Malheureusement, à l'age de 60 ans, celui-ci vient de décéder d'un cancer de
l'estomac qui n'a été décelé que fin décembre 2003. Il pensait vivre encore
quelques années, c'est pourquoi il a pris l'initiative de vendre son
appartement (dont il était, seul propriétaire) de manière à profiter un peu
de sa retraite, en voyages et en loisirs. Il pensait aussi qu'en agissant de
la sorte, il protègerai sa femme d'éventuels problèmes financiers liés à sa
succession. Bien qu'un contrat de mariage accorde à ma mère l'usufruit de
cet appartement ; il savait que ses propres enfants auraient fait pression
sur elle de façon à ce qu'elle renonce à cet usufruit.
Le compromis de vente à été signé le jour de son entrée à l'hôpital, sans
close d'annulation en cas de décès. Ca ne devait être qu'une visite de
contrôle ; ce fut la dernière .... il nous a quitté après 14 jours de lutte
contre la mort.
J'ai exposé la situation au couple acquéreurs, comptant sur leur bon cour,
afin que cette transaction ne se fasse plus. Ils m'ont tous bonnement
envoyés « chier » . Je comprends leur attitude, vu que la vente à été conclu
à un tarif plus qu'avantageux (env. -15% sur les prix du marché). On ne
renonce pas facilement à une si bonne affaire !
Ma question est donc la suivante : Ma mère à t'elle la possibilité de s'
opposer la transaction, quitte à s'exposer à de probables poursuites
judiciaires, qui malgré tout, lui laisserai le temps de se retourner ? Et
sourtout, est-ce possible, dans le cas ou les héritiers directs (enfants du
défint), souhaiteraient la réalisation de cette vente ?

Merci d'avance pour vos commentaires et conseils .

Christian

Bonsoir,

Les héritiers sont liés par le compromis de vente.
Cependant une succession va s'ouvrir, et d'aprés ce que vous dites, cela ne
va pas se passer tout seul!!
Tous les héritiers seront appelés à la signature de l'acte de vente et
viendront avec plus ou moins de bonne volonté.
Je pense que votre mére ayant l'usufruit de l'appartement aura également
l'usufruit du produit de la vente...
Il faut consulter le notaire, ou se faire assister d'un autre notaire si le
premier était trop impliqué vis à vis des enfants du défunt.

Autre piste ( hasardeuse, j'en conviens), compte tenu de la date rapprochée
entre le compromis et le décés, votre mére pourrait soutenir que son mari
n'avait plus toutes ses facultés pour apprécier l'importance de son
engagement.

Bon courage.

"cccaaa" <ca@free.fr> a écrit dans le message de
news:40d9f646$0$30924$626a14ce@news.free.fr...
> Bonjour,
> Je vous soumets mon problème avec l'espoir de trouver dans vos réponses
des
> pistes me permettant de sortir ma mère d'une position délicate.
> Voilà la situation. Ma mère était mariée depuis plus de dix ans avec un
> homme, lui-même divorcé et père de deux enfants (adultes, bien entendu).
> Malheureusement, à l'age de 60 ans, celui-ci vient de décéder d'un cancer
de
> l'estomac qui n'a été décelé que fin décembre 2003. Il pensait vivre
encore
> quelques années, c'est pourquoi il a pris l'initiative de vendre son
> appartement (dont il était, seul propriétaire) de manière à profiter un
peu
> de sa retraite, en voyages et en loisirs. Il pensait aussi qu'en agissant
de
> la sorte, il protègerai sa femme d'éventuels problèmes financiers liés à
sa
> succession. Bien qu'un contrat de mariage accorde à ma mère l'usufruit de
> cet appartement ; il savait que ses propres enfants auraient fait pression
> sur elle de façon à ce qu'elle renonce à cet usufruit.
> Le compromis de vente à été signé le jour de son entrée à l'hôpital, sans
> close d'annulation en cas de décès. Ca ne devait être qu'une visite de
> contrôle ; ce fut la dernière .... il nous a quitté après 14 jours de
lutte
> contre la mort.
> J'ai exposé la situation au couple acquéreurs, comptant sur leur bon cour,
> afin que cette transaction ne se fasse plus. Ils m'ont tous bonnement
> envoyés « chier » . Je comprends leur attitude, vu que la vente à été
conclu
> à un tarif plus qu'avantageux (env. -15% sur les prix du marché). On ne
> renonce pas facilement à une si bonne affaire !
> Ma question est donc la suivante : Ma mère à t'elle la possibilité de s'
> opposer la transaction, quitte à s'exposer à de probables poursuites
> judiciaires, qui malgré tout, lui laisserai le temps de se retourner ? Et
> sourtout, est-ce possible, dans le cas ou les héritiers directs (enfants
du
> défint), souhaiteraient la réalisation de cette vente ?
> Merci d'avance pour vos commentaires et conseils .
> Christian

Bonjour,
L'usufruit est une "propriété" dont la valeur variable
correspond à au moins 10% du bien concerné.
Il faut étudier le contrat de cession de l'usufruit fait par
le mari à sa femme car le mari peut vendre le bien mais ne peut
vendre l'usufruit dont il n'est normalement plus propriétaire.
Il faut prévenir les acheteurs (leur notaire aurait du le faire)
qu'il y a un usufruit qu'ils ne peuvent acheter ou négocier.
Dans le pire des cas, les acheteurs pouraient prendre
possession du bien et être dans l'obligation de verser
un loyer à l'usufruitier si celui-ci leur laisse la place
sans renoncer à l'usufruit.
Faire un recherche sur goggle avec le mot "usufruit"
Deamander des explications au notaire chargé de la succession
--
Jacques dit JACQUOUILLE

La vente porte sur le logement familial, selon l'art. 215 du C. civil, la
vente du logement familial requiert l'accord des 2 époux. Cet art.
s'applique que l'immeuble appartienne en propre à l'un des époux ou à la
communauté.

Votre maman, l'épouse aurait du participer à la promesse de vente
synallagmatique (compromis) , c'est à dire qu'elle aurait du apporter son
consentement à la vente.

La sanction : Nullité relative dénoncée par le seul conjoint (votre maman)
dans un délai rapide 1 an à compter du jour où votre maman a eu connaissance
de l'acte.
Apparemment après un rapide calcul vous êtes encore dans le délai.

Donc vous pouvez obtenir la nullité de la vente et votre maman conserva
l'usufruit tel que prévu dans le contrat de mariage...
Les héritiers y compris votre maman, par l'effet du décès de son mari va
recueillir l'usufruit du bien immobilier et les enfants du défunt la nue
propriété.
Votre maman devenant usufruitière pourra disposer de ce bien , et pourra
même le mettre en location en d'en récolter les loyers... jusqu'au terme de
sa vie.

Maintenant si votre maman a signé le compromis, la vente est parfaite et
elle bénéficie aux héritiers qui ne peuvent non plus s'y opposer.


"cccaaa" <ca@free.fr> a écrit dans le message de
news:40d9f646$0$30924$626a14ce@news.free.fr...
> Bonjour,
> Je vous soumets mon problème avec l'espoir de trouver dans vos réponses
des
> pistes me permettant de sortir ma mère d'une position délicate.
> Voilà la situation. Ma mère était mariée depuis plus de dix ans avec un
> homme, lui-même divorcé et père de deux enfants (adultes, bien entendu).
> Malheureusement, à l'age de 60 ans, celui-ci vient de décéder d'un cancer
de
> l'estomac qui n'a été décelé que fin décembre 2003. Il pensait vivre
encore
> quelques années, c'est pourquoi il a pris l'initiative de vendre son
> appartement (dont il était, seul propriétaire) de manière à profiter un
peu
> de sa retraite, en voyages et en loisirs. Il pensait aussi qu'en agissant
de
> la sorte, il protègerai sa femme d'éventuels problèmes financiers liés à
sa
> succession. Bien qu'un contrat de mariage accorde à ma mère l'usufruit de
> cet appartement ; il savait que ses propres enfants auraient fait pression
> sur elle de façon à ce qu'elle renonce à cet usufruit.
> Le compromis de vente à été signé le jour de son entrée à l'hôpital, sans
> close d'annulation en cas de décès. Ca ne devait être qu'une visite de
> contrôle ; ce fut la dernière .... il nous a quitté après 14 jours de
lutte
> contre la mort.
> J'ai exposé la situation au couple acquéreurs, comptant sur leur bon cour,
> afin que cette transaction ne se fasse plus. Ils m'ont tous bonnement
> envoyés « chier » . Je comprends leur attitude, vu que la vente à été
conclu
> à un tarif plus qu'avantageux (env. -15% sur les prix du marché). On ne
> renonce pas facilement à une si bonne affaire !
> Ma question est donc la suivante : Ma mère à t'elle la possibilité de s'
> opposer la transaction, quitte à s'exposer à de probables poursuites
> judiciaires, qui malgré tout, lui laisserai le temps de se retourner ? Et
> sourtout, est-ce possible, dans le cas ou les héritiers directs (enfants
du
> défint), souhaiteraient la réalisation de cette vente ?
> Merci d'avance pour vos commentaires et conseils .
> Christian

"belloy" <ssofijac@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
cbeb6a$roh$2@news-reader2.wanadoo.fr...
> Maintenant si votre maman a signé le compromis, la vente est parfaite et
> elle bénéficie aux héritiers qui ne peuvent non plus s'y opposer.


Tout d'abord, merci aux intervenants de ce fil pour vos réponses.

Maman à bien signé le compromis, vu qu'il était prévu qu'ils partent vivre à
la campagne.
La validité de cet acte n'est pas vraiment à remettre en cause ! Si ce n'est
le fait que mon beau-père, l'ai signé sur son lit de mort.
Ce que je voudrai savoir, s'est s'il est possible pour ma mère, dans l'état
actuel des choses, de refuser de vendre, et cela, sans tenir compte de
l'avis des héritiers. Les acquéreurs entamerons certainement une procédure
en justice, ... mais cela laissera le temps à ma mère de trouver un nouveau
logement. Vous vous doutez bien que l'achat qu'ils avaient prévus de faire à
la campagne, a avorté. Et il est "plus" que difficile de trouver un logement
sur Lyon en si peu de temps (jusqu'au 28 juillet). Ma mère travaille à
mi-temps, et elle ne touchera que le 1/3 de la reversion de retraite de son
mari (le reste ira à sa 1ère épouse avec laquelle il est resté marié durant
28ans). Autant vous dire que ces moyens financier ne lui permette que
l'accès à un logement social (OPAC). On lui a d'ores et déjà annoncé 4 à 6
mois d'attente avant qu'un appartement ne se libère. Une action en justice,
lui permettrai de gagner quelques mois. Et qui sait ! Un juge compatissant
lui accorderai peut-être droit de cause.
Je me pose une autre question : Qu'advient-il du droit d'usufruit de mère ?
Ne doit-elle pas signer un document stipulant qu'elle y renonce ? Jusqu'a
présent, rien n'est fait !
Dernière chose encore. Je sais qu'il y a 7 jours durant lesquels il est
possible de ce rétracter, après signature du compromis. Or mon beau-père à
fait sa 1ère attaque cérébrale (phase finale des cancers) 3 jours après la
signature, lui retirant de la sorte, ces facultés de lucidité. Est-il
possible de jouer de ce "fait" pour dénoncer la non validité de ce compromis
?

Mille excuses de vous ennuyer avec nos problèmes de famille, mais j'ai
promis à mon beau-père de veiller de mon mieux sur maman.
Il voulais la protéger du besoin, ... et elle risque de se retrouver sans
rien !

Encore Merci à tous .

Christian.


---
Outgoing mail is certified AVG 6 (anti-virus grisoft)
Checked by AVG anti-virus system (http://www.grisoft.com).
Version: 6.0.710 / Virus Database: 466 - Release Date: 23/06/2004

Le compromis a été signé de votre beau père et par votre maman son épouse, à
moins de prouver que votre beau père n'avait les capacités mentales
nécessaires au moment de la signature pour donner son consentement,
juridiquement parlant, je ne vois pas d'issue. (art. 489 du C. civil). il
faudra prouver (votre maman, les héritiers) qu'au moment de l'acte votre
beau père était hors d'état de comprendre le sens et la portée de son
engagement, par suite la nullité du compromis pourra être demandé au juge
(prescription 5 ans).

Cependant l'art 489-1 restreint sensiblement la possibilité d'agir en
nullité après le décès du contractant en prévoyant 3 cas de recevabilité :
1) "si l'acte porte lui même la preuve d'un trouble mental" ce qui suppose
que la démence soit inférée dans l'acte lui-même.
2) "si l'acte a été conclu alors que la personne était placée sous le régime
de sauvegarde de justice"
3) "si une action avait été introduite avant le décès aux fins d'ouvrir la
tutelle ou la curatelle"

En dehors de ces observations, le compromis vaut vente, au moment de la
signature et votre maman à ce moment ne détient pas l'usufruit, donc votre
maman ne peut pas être dédommagé de cet usufruit qu'elle n'a pas.

En revanche, depuis la loi du 3 décembre 2001, le législateur a institué une
double protection du logement familial, codifié au Code civil art. 763 et
764.
L'art 763 accorde au conjoint survivant un droit absolu, pendant un an après
le décès, au logement gratuit sur l'habitation principale des époux. cet
article devrait permettre à votre maman pendant ladite année d'avoir le
temps qui lui est nécessaire de trouver à se loger. mais je ne suis pas sûr
que cet art. s'applique à votre cas pour la même raison que le décès est
postérieur à la date du compromis..
Il serait bon de toutes façons de consulter rapidement votre notaire.

En ce qui concerne le droit de rétractation de 7 jours, il ne bénéficie qu'à
l'acquéreur du bien.




"christian" <cccaaa@free.fr> a écrit dans le message de
news:40db311e$0$30729$636a15ce@news.free.fr...
> "belloy" <ssofijac@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
> cbeb6a$roh$2@news-reader2.wanadoo.fr...
> > > Maintenant si votre maman a signé le compromis, la vente est parfaite et
> > elle bénéficie aux héritiers qui ne peuvent non plus s'y opposer.
> > Tout d'abord, merci aux intervenants de ce fil pour vos réponses.
> Maman à bien signé le compromis, vu qu'il était prévu qu'ils partent vivre
à
> la campagne.
> La validité de cet acte n'est pas vraiment à remettre en cause ! Si ce
n'est
> le fait que mon beau-père, l'ai signé sur son lit de mort.
> Ce que je voudrai savoir, s'est s'il est possible pour ma mère, dans
l'état
> actuel des choses, de refuser de vendre, et cela, sans tenir compte de
> l'avis des héritiers. Les acquéreurs entamerons certainement une
procédure
> en justice, ... mais cela laissera le temps à ma mère de trouver un
nouveau
> logement. Vous vous doutez bien que l'achat qu'ils avaient prévus de faire
à
> la campagne, a avorté. Et il est "plus" que difficile de trouver un
logement
> sur Lyon en si peu de temps (jusqu'au 28 juillet). Ma mère travaille à
> mi-temps, et elle ne touchera que le 1/3 de la reversion de retraite de
son
> mari (le reste ira à sa 1ère épouse avec laquelle il est resté marié
durant
> 28ans). Autant vous dire que ces moyens financier ne lui permette que
> l'accès à un logement social (OPAC). On lui a d'ores et déjà annoncé 4 à
6
> mois d'attente avant qu'un appartement ne se libère. Une action en
justice,
> lui permettrai de gagner quelques mois. Et qui sait ! Un juge compatissant
> lui accorderai peut-être droit de cause.
> Je me pose une autre question : Qu'advient-il du droit d'usufruit de mère
?
> Ne doit-elle pas signer un document stipulant qu'elle y renonce ? Jusqu'a
> présent, rien n'est fait !
> Dernière chose encore. Je sais qu'il y a 7 jours durant lesquels il est
> possible de ce rétracter, après signature du compromis. Or mon beau-père à
> fait sa 1ère attaque cérébrale (phase finale des cancers) 3 jours après la
> signature, lui retirant de la sorte, ces facultés de lucidité. Est-il
> possible de jouer de ce "fait" pour dénoncer la non validité de ce
compromis
> ?
> Mille excuses de vous ennuyer avec nos problèmes de famille, mais j'ai
> promis à mon beau-père de veiller de mon mieux sur maman.
> Il voulais la protéger du besoin, ... et elle risque de se retrouver sans
> rien !
> Encore Merci à tous .
> Christian.
> ---
> Outgoing mail is certified AVG 6 (anti-virus grisoft)
> Checked by AVG anti-virus system (http://www.grisoft.com).
> Version: 6.0.710 / Virus Database: 466 - Release Date: 23/06/2004

belloy <ssofijac@wanadoo.fr> wrote:

> En revanche, depuis la loi du 3 décembre 2001, le législateur a institué une
> double protection du logement familial, codifié au Code civil art. 763 et
> 764.
> L'art 763 accorde au conjoint survivant un droit absolu, pendant un an après
> le décès, au logement gratuit sur l'habitation principale des époux. cet
> article devrait permettre à votre maman pendant ladite année d'avoir le
> temps qui lui est nécessaire de trouver à se loger. mais je ne suis pas sûr
> que cet art. s'applique à votre cas pour la même raison que le décès est
> postérieur à la date du compromis..
> Il serait bon de toutes façons de consulter rapidement votre notaire.

On se trouve en effet dans une situation un peu paradoxale.

Car l'habitation n'a pas encore été "vendue" strictement, mais un
compromis a été signé.

La propriété va revenir aux héritiers, qui vont donc "vendre" la maison
fin juillet.

Or, Madame a le droit de rester un an gratuitement dans le logement.


Il faut donc jouer là dessus, et voir si les héritiers ne sont pas
contraints de renoncer à la vente afin que Madame puisse vivre un an
dans l'habitation.


(Sinon, un dernier moyen de protection serait d'utiliser le fait que
Madame a droit à un quart des biens du mari en pleine propriété, ou
l'usufruit de l'ensemble d'entre eux. Le choix de l'option usufruit me
semble risqué... à voir avec un _bon_ notaire)

--
Bruno

christian <cccaaa@free.fr> wrote:

> Maman à bien signé le compromis, vu qu'il était prévu qu'ils partent vivre à
> la campagne.
> La validité de cet acte n'est pas vraiment à remettre en cause ! Si ce n'est
> le fait que mon beau-père, l'ai signé sur son lit de mort.
> Ce que je voudrai savoir, s'est s'il est possible pour ma mère, dans l'état
> actuel des choses, de refuser de vendre, et cela, sans tenir compte de
> l'avis des héritiers.

Ce n'est pas à votre mère de refuser de vendre puisque, si j'ai bien
compris, ce sont les fils qui vont hériter de cette maison ?

Un cas reste possible. Avec les nouvelles lois de protection du
conjoint, votre maman peut réclamer 1/4 de la propriété des biens de
votre mari.


> Je me pose une autre question : Qu'advient-il du droit d'usufruit de mère ?

Il disparait.

> Ne doit-elle pas signer un document stipulant qu'elle y renonce ? Jusqu'a
> présent, rien n'est fait !

Elle y a renoncé d'elle-même en vendant.



Faites bien attention en cas de refus. Car "dura lex sed lex", vous
risquez de devoir payer les pénalités (jusqu'à 10% du montant de la
vente) en cas d'annulation.

Vos arguments peuvent paraître bons, mais les acheteurs sont sans doute
eux-aussi à la rue fin juillet, donc ne jouez pas trop sur les bons
sentiments du juge.

--
Bruno

Bruno nous dit :
Car l'habitation n'a pas encore été "vendue" strictement, mais un compromis
a été signé.

Je réponds : Juridiquement l'immeuble d'habitation est bien vendu à la date
du compromis . (sous réserve de la réalisation de conditions suspensives qui
bénéficient en général à l'acquéreur) .

Le compromis est une vente, il constate l'accord sur la chose et sur le
prix, les consentements sont clairement exprimés. (art. 1589 C. civil).
Or, à cette date le vendeur est vivant, il est seul propriétaire de la
pleine propriété (nue propriété + usufruit) de l'immeuble objet de la vente.
Les conditions suspensives si il y en a de prévues, suspendent les
obligations des parties jusqu'à leurs réalisations, la réalisation des cond.
susp. donne un effet rétroactif au compromis.

La propriété ne revient pas aux héritiers, c'est le prix de la vente qui
leur revient en totalité, sauf clause testamentaire différente.

Bruno nous dit : Il faut donc jouer là dessus, et voir si les héritiers ne
sont pas contraints de renoncer à la vente afin que Madame puisse vivre un
an dans l'habitation. (Sinon, un dernier moyen de protection serait
d'utiliser le fait que
Madame a droit à un quart des biens du mari en pleine propriété, ou
l'usufruit de l'ensemble d'entre eux. Le choix de l'option usufruit me
semble risqué... à voir avec un _bon_ notaire)



Je réponds :
Les héritiers ne peuvent pas s'opposer à la vente qui a eu lieu lors du
vivant du vendeur.
Madame n'a pas droit à un quart des biens du mari en pleine propriété, ou à
l'usufruit de l'ensemble d'entre eux, pour la même raison (la vente a eu
lieu lors du vivant du vendeur).




"Bruno" <blbl@blbl.com> a écrit dans le message de
news:1gfxhi3.1y4iwed2agx6qN%blbl@blbl.com...
> belloy <ssofijac@wanadoo.fr> wrote:
> > En revanche, depuis la loi du 3 décembre 2001, le législateur a institué
une
> > double protection du logement familial, codifié au Code civil art. 763
et
> > 764.
> > L'art 763 accorde au conjoint survivant un droit absolu, pendant un an
après
> > le décès, au logement gratuit sur l'habitation principale des époux. cet
> > article devrait permettre à votre maman pendant ladite année d'avoir le
> > temps qui lui est nécessaire de trouver à se loger. mais je ne suis pas
sûr
> > que cet art. s'applique à votre cas pour la même raison que le décès est
> > postérieur à la date du compromis..
> > Il serait bon de toutes façons de consulter rapidement votre notaire.
> On se trouve en effet dans une situation un peu paradoxale.
> Car l'habitation n'a pas encore été "vendue" strictement, mais un
> compromis a été signé.
> La propriété va revenir aux héritiers, qui vont donc "vendre" la maison
> fin juillet.
> Or, Madame a le droit de rester un an gratuitement dans le logement.
> Il faut donc jouer là dessus, et voir si les héritiers ne sont pas
> contraints de renoncer à la vente afin que Madame puisse vivre un an
> dans l'habitation.
> (Sinon, un dernier moyen de protection serait d'utiliser le fait que
> Madame a droit à un quart des biens du mari en pleine propriété, ou
> l'usufruit de l'ensemble d'entre eux. Le choix de l'option usufruit me
> semble risqué... à voir avec un _bon_ notaire)
> --
> Bruno

belloy <ssofijac@wanadoo.fr> wrote:

> Madame n'a pas droit à un quart des biens du mari en pleine propriété, ou à
> l'usufruit de l'ensemble d'entre eux, pour la même raison (la vente a eu
> lieu lors du vivant du vendeur).

Le "un quart des biens" signifie-t-il un quart du patrimoine total ? Ou
uniquement des biens matériels (immobiliers, etc...)

Le produit de la vente de la maison ne tombera-t-il pas dans ce 1/4 ?
Idem pour le compte en banque, même réduit ?

--
Bruno