le 13/03/05 à 22 heures 50, j'initiai un fil intitulé "pourquoi le krach
immobilier ne se produira pas en 2005".
désolé, mais je n'arrive pas à éditer un lien, si quelqu'un pouvait
aller chercher dans les archives google
http://groups.google.com/group/fr.mi...start=250&sa=N

et éditer un lien un peu plus pratique, ce serait sympa.

l'intérêt de retourner 4 ans plus tôt et de dire monde et à tout fmf
"voyez comment le temps m'a donné raison" est un peu limité, mais le but
n'est pas seulement ça.
je ne résiste tout de même pas à redonner la réponse d'asp explorer à la
question contenue dans le titre :
"Euh... parce qu'il a commencé fin 2004 ?
Moi ça fait six mois que je suis l'affaire, et comme par hasard, les
indices d'un effondrement des prix se multiplient."



dans cette file, j'avais décris un petit appartement de 33 000 euros que
je m'apprêtais à acheter et dans quelles conditions d'emprunt et de
location j'allais le faire.
certains m'avaient prédit, dont winnie, les pires catastrophes : risques
de l'emprunt, risque de taux puisque emprunt à taux variable, risque de
change puisque emprunt en chf, risque de locataire...
je suis en train de vendre actuellement cet appartement, je vais vous
faire aussi un petit bilan comme zetrader (un peu plus résumé, je vous
épargnerai les 5 euros 20 de fabrication des doubles de clef et le gain
inattendu de 18 euros 40 quand j'ai trouvé un pied de biche dans le
garage, pied de biche que j'ai perdu depuis et j'ai du en racheter un
autre, c'est comme ça que je sais combien j'avais gagné ;-) ).

vous aurez ça dans la matinée, je fais mon bilan et je vous le livre.

oscar nügel

oscar nügel wrote:
> le 13/03/05 à 22 heures 50, j'initiai un fil intitulé "pourquoi le
> krach immobilier ne se produira pas en 2005".
> désolé, mais je n'arrive pas à éditer un lien, si quelqu'un pouvait
> aller chercher dans les archives google
> http://groups.google.com/group/fr.mi...start=250&sa=N
> et éditer un lien un peu plus pratique, ce serait sympa.
> l'intérêt de retourner 4 ans plus tôt et de dire monde et à tout fmf
> "voyez comment le temps m'a donné raison" est un peu limité, mais le
> but n'est pas seulement ça.
> je ne résiste tout de même pas à redonner la réponse d'asp explorer à
> la question contenue dans le titre :
> "Euh... parce qu'il a commencé fin 2004 ?
> Moi ça fait six mois que je suis l'affaire, et comme par hasard, les
> indices d'un effondrement des prix se multiplient."

Sacré ASP Explorer, baissier un jour, baissier toujours

> dans cette file, j'avais décris un petit appartement de 33 000 euros
> que je m'apprêtais à acheter et dans quelles conditions d'emprunt et
> de location j'allais le faire.

Pas cher à priori, quelle surface ? c'est où ?
C'est le prix avant frais de notaire ?

> certains m'avaient prédit, dont winnie, les pires catastrophes :
> risques de l'emprunt, risque de taux puisque emprunt à taux variable,
> risque de change puisque emprunt en chf, risque de locataire...
> je suis en train de vendre actuellement cet appartement, je vais vous

Pourquoi le vendre si tu le loues ?

> faire aussi un petit bilan comme zetrader (un peu plus résumé, je vous
> épargnerai les 5 euros 20 de fabrication des doubles de clef et le
> gain inattendu de 18 euros 40 quand j'ai trouvé un pied de biche dans
> le garage, pied de biche que j'ai perdu depuis et j'ai du en racheter
> un autre, c'est comme ça que je sais combien j'avais gagné ;-) ).

C'est vrai que moi aussi j'ai trouvé des affaires dans la cave, avant de
partir j'ai même trouvé un service de vaisselle complet avec de jolies
tasses & carafes, une sorte de jolie terre cuite décorée, le tout en bon
état, j'ai jeté une cuisinière qui était dans la cave, je sais même pas si
elle marchait, dommage que j'ai pas regardé avant ce qui s'y trouvait.
Je vous ai fait grâce des meubles offerts gracieusement par les voisins d'à
côté quand j'habitais dans l'appart, c'était sympa de leur part, avoir de
bons voisins sympas c'est difficile à estimer la valeur que ça a

> vous aurez ça dans la matinée, je fais mon bilan et je vous le livre.
> oscar nügel
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zetrader parrain dubus ing wrote:
> Pourquoi le vendre si tu le loues ?

Il y a peut-etre une analogie avec ceux qui vendent des actions
malgre les dividendes qu'elles leur procurent....

zetrader parrain dubus ing wrote:
> oscar nügel wrote:
>> le 13/03/05 à 22 heures 50, j'initiai un fil intitulé "pourquoi le
>> krach immobilier ne se produira pas en 2005".
>> désolé, mais je n'arrive pas à éditer un lien, si quelqu'un pouvait
>> aller chercher dans les archives google
>> http://groups.google.com/group/fr.mi...start=250&sa=N

Le lien du post de l'époque
http://groups.google.com/group/fr.mi...95923dd154d4c/
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Mol wrote:
> zetrader parrain dubus ing wrote:
>> Pourquoi le vendre si tu le loues ?

> Il y a peut-etre une analogie avec ceux qui vendent des actions
> malgre les dividendes qu'elles leur procurent....

Oué je pense aussi, visiblement il pense que c'est plus intéressant de
vendre actuellement pour cet immobilier, peut-être des éléments qui viennent
faire baisser le rapport à terme, attendons le rapport
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zetrader parrain dubus ing a écrit :
> zetrader parrain dubus ing wrote:
>> oscar nügel wrote:
>>> le 13/03/05 à 22 heures 50, j'initiai un fil intitulé "pourquoi le
>>> krach immobilier ne se produira pas en 2005".
>>> désolé, mais je n'arrive pas à éditer un lien, si quelqu'un pouvait
>>> aller chercher dans les archives google
>>> http://groups.google.com/group/fr.mi...start=250&sa=N
> Le lien du post de l'époque
> http://groups.google.com/group/fr.mi...95923dd154d4c/


merci. c'est tout à fait ça.
je vous propose de parcourir le fil pour se remettre dans l'ambiance.
j'ai retrouvé tous mes éléments, je mets en forme et je poste.

oscar nügel

Mol a écrit :
> zetrader parrain dubus ing wrote:
>>> Pourquoi le vendre si tu le loues ?
>> Il y a peut-etre une analogie avec ceux qui vendent des actions
> malgre les dividendes qu'elles leur procurent....

Comme pour une action ou une oblig, si le rendement au cours du jours
est devenu trop faible, il peut etre interessant de vendre, pour degager
des liquiditer qui serviront a investir dans d'autres titres presentant
un rendement important au cours du jours et ayant donc un potentiel de
hausse de prix.





--
Vsin

Je ne connaîtrai pas la peur, car la peur tue l'esprit. La peur est la
petite mort qui conduit à l'oblitération totale. J'affronterai ma peur.
Je lui permettrai de passer sur moi, au travers de moi. Et lorsqu'elle
sera passée, je tournerai mon oeil intérieur sur mon chemin. Et là où
elle sera passée, il n'y aura plus rien. Rien que moi.

oscar nügel wrote:
> zetrader parrain dubus ing a écrit :
>> zetrader parrain dubus ing wrote:
>>> oscar nügel wrote:
>>>> le 13/03/05 à 22 heures 50, j'initiai un fil intitulé "pourquoi le
>>>> krach immobilier ne se produira pas en 2005".
>>>> désolé, mais je n'arrive pas à éditer un lien, si quelqu'un pouvait
>>>> aller chercher dans les archives google
>>>> http://groups.google.com/group/fr.mi...start=250&sa=N
>>> Le lien du post de l'époque
>> http://groups.google.com/group/fr.mi...95923dd154d4c/
> merci. c'est tout à fait ça.
> je vous propose de parcourir le fil pour se remettre dans l'ambiance.
> j'ai retrouvé tous mes éléments, je mets en forme et je poste.
> oscar nügel

J'ai retrouvé moi-aussi un vieux thread, quand j'achetais mon appartement à
roanne
http://groups.google.com/group/fr.mi...5ffc90e40d7ae/
Et déjà à l'époque les premiers posts de moralisation, même pour un petit
achat sans risque énorme (puisque l'engagement immo est faible).

Déjà pas mal de gens étaient négatifs sur l'immobilier, d'ailleurs tout le
temps que j'ai habité cet appart, sur usenet, je ne compte plus ceux qui
m'ont prédit une perte sur mon appart, ces gens ne sont plus trop là pour
reconnaitre leurs torts.

Un certain Yves disait à l'époque
"Si tu achètes dans l'immo et qu'il y a déflation, tu va pleurer (possible
avec la réduction monétaires et la fin du prêt à taux 0 au Japon). Avec une
monnaie forte, l'euro, et la BCE qui fera tout pour éviter l'inflation, il y
a peu de risque inflationniste (il faut pas rêver, l'inflation de 10% et les
remboursement en monnaie de singe n'arrivera plus)
Seul les matières premières et l'immo ont progressés durant ces dernières
années à cause d'un taux bas, les salaires n'ont pourtant pas bougés
beaucoup donc l'immobilier est au plus haut (les ménages sont au maximum
d'endettement) et tu ne pourra pas revendre en faisant une plus value
sachant que les taux vont remonter pour un bon moment.

Plus de risque que l'immo baisse dans les prochaines année plutôt qu'il
monte ou se stabilise : c'est une bulle.


Tu dis être victime de la bourse, tu n'as donc retenu aucune leçon? "

SRV déjà à l'époque pas trop immo (mais il a un loyer modéré, en dessous du
marché à ce que j'ai compris, ceci expliquant cela)

"Que feras-tu si dans 5 ans ton appart est trop petit et que sa valeur
marchande a fortement baissé ; le vendras-tu ?
Idem si on te propose un job bandant à souhait à l'autre bout de la France
voire du monde.

Etre proprio en étant jeune c'est avoir un fil à la patte avec une région ,
un cercle d'actions limité (bien que tu aies évité le pire, c'est à dire de
devenir le locataire de son banquier).


As-tu lu le livre de Livermore ?
Il préconise de sauver 50% du cash (mais pas de le mettre en immobilier)
pour affronter les éventuels coups durs. "

Déjà le conseil de l'assurance-vie en août 2006

" Ouvre un contrat AV à versement libre et mets-y 15 euros.
Tu verras après 8 ans, on est heureux d'avoir un contrat comme ca (un peu
comme un PEA)."

Peu de temps après, la jipette et plusieurs personnes pensaient que j'allais
perdre du fric sur mon appart, c'était une évidence (moins que d'autres plus
engagés sur l'immo à qui jp2 prédisait la ruine totale n'est-ce pas oscar ?
), mais c'était prévisible comme la fin du monde en 1999. Moi je disais
simplement que j'en sais rien, on verra bien ... et on a vu
--
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oscar nügel a écrit :

> dans cette file, j'avais décris un petit appartement de 33 000 euros que
> je m'apprêtais à acheter et dans quelles conditions d'emprunt et de
> location j'allais le faire.



acheté en mai 05, un appartement f1 de 30 m2 avec un garage au prix de
33 000 euros. avec les frais de notaire et les travaux de remplacement
de la porte de garage pour une porte motorisée, ça fait 38 000 euros.
donc emprunt de 38 000 euros à la banque avec un prêt à 15 ans en taux
variable et en chf à 1,8 % hors assurance. (assurance à 0,15 % en
capital restant dû chez swiss life).

dans mon fil de 2005, j'expliquais le coté marginal du locataire (drogué
au rmi ayant déjà fait de la prison) qui m'avait permis de faire baisser
le prix car j'avais fait un calcul de rentabilité en supposant que le
locataire ne payerait pas son loyer et que je n'aurais que l'apl comme
revenu.
donc voici les chiffres réels :
pendant la durée de son séjour, de juin 05 à novembre 08, le locataire
aurait du payer 12 266 euros de loyer et 1 086 euros de charges.
en fait, le locataire a payé 765 euros et la caf a payé 9 651 euros.

de mars 06 à août 09, le garage loué à quelqu'un d'autre de la
copropriété a payé 2 740 euros.
le garage est actuellment loué 70 euros par mois.

la taxe foncière est de 300 euros par an.

j'ai payé à la banque 12 600 euros (en chf, mais c'est la contrevaleur
recalculée). et mon capital emprunté de 38 000 euros est aujourd'hui
passé à 28 400 euros de capital restant dû.

j'ai fait un congé pour vente au locataire pour motif légitime et
sérieux vu qu'il ne payait pas son loyer. il aurait du partir fin juin,
il est finalement parti avec 3 mois de retard en octobre. la caf ne me
paye donc plus depuis cette date là. (en fait, j'ai ouvert l'appartement
avec une perceuse et j'ai tout emmené à la déchetterie, car ayant
déménagé ailleurs, le locataire considérait qu'il avait ainsi une
résidence secondaire et ne m'avait pas rendu les clefs et conservait
dans mon appartement une bonne partie de son bordel).
j'ai récupéré un appartement complètement ravagé, à refaire de fond en
comble. je n'avais pas spécialement envie de passer du temps à faire ces
travaux et j'ai donc cherché à revendre dès le mois de novembre cet
appartement, en l'état, comme une surface brute (j'avais enlevé l'évier
de la cuisine et les plaques électrique de cuisson car en m'approchant
trop près, j'ai eu plusieurs fois envie de vomir, et ce n'est pas très
vendeur), et les radiateurs électriques étaient hs ou étaient tombés par
terre.
j'ai essayé de le vendre dans un état épouvantable au prix de 45 000
euros par mois même, ou au prix de 50 000 euros sans y parvenir pendant
l'hiver 08-09.
au printemps 09, j'ai pris la décision de le rendre un peu plus
présentable et de refaire du placo sur tous les murs et plafonds et en
profiter pour l'isoler avec 10 cm de laine de verre.
dans l'opération, l'appartement a perdu presque 2 m2, il est passé à 28 m2.
les travaux m'ont coûté 700 euros d'achat de matériaux et 1 700 euros de
main d'oeuvre, payée avec des billets de banque en liquide sans facture
après des journées de travail effectuées le samedi et dimanche car en
semaine, les deux gars qui m'ont fait ça travaillent déjà dans une
entreprise de placo. oui, c'est mal, je sais et je m'en fous.

finalement, j'ai vendu cet appartement 41 700 euros, plus 2 800 euros de
frais d'agence.

je pourrai donc rembourser le capital restant dû de 28 400 euros et
l'impôt sur la plus value d'environ 3 000 euros.

au final de cette opération de 4 ans, il me restera environ 9 000 euros
après les frais de main levée d'hypothèque, les frais de remboursement
anticipé et autres, et il me restera également un garage qui rapporte
840 euros par an, car :
pour le prix de 41 700 euros, je ne vends pas le garage, je le garde.

pour être tout à fait complet, il manque un petit peu de fiscalité
durant ces 4 ans : la csg sur le revenu foncier, à 11 %. en fait, du
fait des travaux de changement de porte de garage, j'ai pu créer du
déficit foncier et ensuite, en ne déclarant pas tout les loyers, j'ai pu
amoindrir mon revenu foncier, donc globalement, sur la période de 4 ans,
pas de csg sur cet appartement là.

pour terminer, un peu d'analyse du risque de taux, du risque de change
et du risque d'inflation :
les conditions initiales étaient taux d'emprunt à 1,8 %, avec 1 eur =
1,54 chf.
les taux ont ensuite monté jusqu'à mon cap à 3,8 %, soit une
augmentation de 13 % de ma mensualité en chf.
mais dans le même temps, l'euro à monté face au chf jusqu'à 1,64 en
moyenne mobile 1 an, soit une baisse 6,5 % de la contrevaleur en euros
de ma mensualité.
l'inflation sur le loyer a fait le reste puisque l'apl est passé de 221
euros par mois en 05 à 237 euros par mois en 08, soit 7 % de hausse.

fin 08 et début 09, chemin inverse, le chf regagne du terrain contre
l'euro en revenant à 1,53 actuellement en moyenne mobile 1 an soit
presque 7 % de hausse, contrebalancé par un effondrement des taux et une
baisse de 10 % des mensualités de remboursement. donc actuellement gain
de 3 % sur l'effort de remboursement initial.

les risques qui paraissaient énormes au yeux de certains en 2005 étaient
en fait tous maîtrisés et pris en compte. je reste encore surpris que le
locataire ait bien voulu me payer 765 euros de sa poche, je savais dès
le départ qu'il n'allait pas payer et me détruire l'appartement. en
revanche je dois avouer que j'avais à l'époque de l'achat sousestimé le
coût des travaux de réfection.

ça restera une chose à ne pas oublié si je recommence l'opération avec
un autre appartement.

oscar nügel

oscar nügel wrote:
> oscar nügel a écrit :
>> dans cette file, j'avais décris un petit appartement de 33 000 euros
>> que je m'apprêtais à acheter et dans quelles conditions d'emprunt et
>> de location j'allais le faire.

> acheté en mai 05, un appartement f1 de 30 m2 avec un garage au prix de
> 33 000 euros. avec les frais de notaire et les travaux de remplacement
> de la porte de garage pour une porte motorisée, ça fait 38 000 euros.
> donc emprunt de 38 000 euros à la banque avec un prêt à 15 ans en taux
> variable et en chf à 1,8 % hors assurance. (assurance à 0,15 % en
> capital restant dû chez swiss life).
> dans mon fil de 2005, j'expliquais le coté marginal du locataire
> (drogué au rmi ayant déjà fait de la prison) qui m'avait permis de
> faire baisser le prix car j'avais fait un calcul de rentabilité en
> supposant que le locataire ne payerait pas son loyer et que je
> n'aurais que l'apl comme revenu.
> donc voici les chiffres réels :
> pendant la durée de son séjour, de juin 05 à novembre 08, le locataire
> aurait du payer 12 266 euros de loyer et 1 086 euros de charges.
> en fait, le locataire a payé 765 euros et la caf a payé 9 651 euros.
> de mars 06 à août 09, le garage loué à quelqu'un d'autre de la
> copropriété a payé 2 740 euros.
> le garage est actuellment loué 70 euros par mois.
> la taxe foncière est de 300 euros par an.
> j'ai payé à la banque 12 600 euros (en chf, mais c'est la contrevaleur
> recalculée). et mon capital emprunté de 38 000 euros est aujourd'hui
> passé à 28 400 euros de capital restant dû.
> j'ai fait un congé pour vente au locataire pour motif légitime et
> sérieux vu qu'il ne payait pas son loyer. il aurait du partir fin
> juin, il est finalement parti avec 3 mois de retard en octobre. la caf ne
> me
> paye donc plus depuis cette date là. (en fait, j'ai ouvert
> l'appartement avec une perceuse et j'ai tout emmené à la déchetterie,
> car ayant déménagé ailleurs, le locataire considérait qu'il avait ainsi
> une
> résidence secondaire et ne m'avait pas rendu les clefs et conservait
> dans mon appartement une bonne partie de son bordel).
> j'ai récupéré un appartement complètement ravagé, à refaire de fond en
> comble. je n'avais pas spécialement envie de passer du temps à faire
> ces travaux et j'ai donc cherché à revendre dès le mois de novembre
> cet appartement, en l'état, comme une surface brute (j'avais enlevé
> l'évier de la cuisine et les plaques électrique de cuisson car en
> m'approchant
> trop près, j'ai eu plusieurs fois envie de vomir, et ce n'est pas très
> vendeur), et les radiateurs électriques étaient hs ou étaient tombés
> par terre.
> j'ai essayé de le vendre dans un état épouvantable au prix de 45 000
> euros par mois même, ou au prix de 50 000 euros sans y parvenir
> pendant l'hiver 08-09.
> au printemps 09, j'ai pris la décision de le rendre un peu plus
> présentable et de refaire du placo sur tous les murs et plafonds et en
> profiter pour l'isoler avec 10 cm de laine de verre.
> dans l'opération, l'appartement a perdu presque 2 m2, il est passé à
> 28 m2. les travaux m'ont coûté 700 euros d'achat de matériaux et 1
> 700 euros de main d'oeuvre, payée avec des billets de banque en
> liquide sans facture après des journées de travail effectuées le
> samedi et dimanche car en semaine, les deux gars qui m'ont fait ça
> travaillent déjà dans une entreprise de placo. oui, c'est mal, je
> sais et je m'en fous.
> finalement, j'ai vendu cet appartement 41 700 euros, plus 2 800 euros
> de frais d'agence.
> je pourrai donc rembourser le capital restant dû de 28 400 euros et
> l'impôt sur la plus value d'environ 3 000 euros.
> au final de cette opération de 4 ans, il me restera environ 9 000
> euros après les frais de main levée d'hypothèque, les frais de
> remboursement anticipé et autres, et il me restera également un
> garage qui rapporte 840 euros par an, car :
> pour le prix de 41 700 euros, je ne vends pas le garage, je le garde.
> pour être tout à fait complet, il manque un petit peu de fiscalité
> durant ces 4 ans : la csg sur le revenu foncier, à 11 %. en fait, du
> fait des travaux de changement de porte de garage, j'ai pu créer du
> déficit foncier et ensuite, en ne déclarant pas tout les loyers, j'ai
> pu amoindrir mon revenu foncier, donc globalement, sur la période de
> 4 ans, pas de csg sur cet appartement là.
> pour terminer, un peu d'analyse du risque de taux, du risque de change
> et du risque d'inflation :
> les conditions initiales étaient taux d'emprunt à 1,8 %, avec 1 eur =
> 1,54 chf.
> les taux ont ensuite monté jusqu'à mon cap à 3,8 %, soit une
> augmentation de 13 % de ma mensualité en chf.
> mais dans le même temps, l'euro à monté face au chf jusqu'à 1,64 en
> moyenne mobile 1 an, soit une baisse 6,5 % de la contrevaleur en euros
> de ma mensualité.
> l'inflation sur le loyer a fait le reste puisque l'apl est passé de
> 221 euros par mois en 05 à 237 euros par mois en 08, soit 7 % de
> hausse.
> fin 08 et début 09, chemin inverse, le chf regagne du terrain contre
> l'euro en revenant à 1,53 actuellement en moyenne mobile 1 an soit
> presque 7 % de hausse, contrebalancé par un effondrement des taux et
> une baisse de 10 % des mensualités de remboursement. donc
> actuellement gain de 3 % sur l'effort de remboursement initial.
> les risques qui paraissaient énormes au yeux de certains en 2005
> étaient en fait tous maîtrisés et pris en compte. je reste encore
> surpris que le locataire ait bien voulu me payer 765 euros de sa
> poche, je savais dès le départ qu'il n'allait pas payer et me détruire
> l'appartement. en
> revanche je dois avouer que j'avais à l'époque de l'achat sousestimé
> le coût des travaux de réfection.
> ça restera une chose à ne pas oublié si je recommence l'opération avec
> un autre appartement.
> oscar nügel

Tu aurais du acheter l'appartement de mes voisins à roanne le proprio me
l'a proposé à 34 000 euros vers début 2008, j'ai refusé parce que c'était
trop cher pour ce que c'est (moins bien que mon appart à plein de points de
vue), tu sais celui loué à environ 315 euros CC.

J'ai demandé une baisse de prix légitime parce qu'il y a pas mal de travaux
à faire, que l'appart est un peu plus petit que le mien (c'était le même
proprio à la base, il avait le premier étage, il m'a vendu le meilleur
appartement en 2006, il m'aurait proposé l'autre à l'époque j'aurais refusé,
bcp moins bien).

En revanche (et c'est ce qui t'intéresse en tant que bailleur) les
locataires ont toujours payé, c'était des locataires sans problème, ils ont
demandé des travaux à faire au proprio (il en a fait certains, obligé parce
que ça devenait dangereux, c'est le genre de proprio qui attend de pas avoir
le choix pour faire les travaux) mais franchement c'était légitime vu l'état
dans lequel il leur loue, moi je voulais si j'achète leur refaire ça bien,
donc je demandais une remise de prix pour tenir compte des nombreux travaux
à faire (objectivement, tu sais bien que les travaux inutiles je suis pas
trop pour, mais là il y a vraiment besoin d'en faire), le vendeur a pas
voulu, il a préféré dire qu'il n'était plus vendeur.

Même si il loue dans un état pourri et qu'il devrait tout refaire si ils
partent, il pourrait probablement pas trouver d'autre locataire avec un
appart dans un tel état, il doit se dire "je m'en fous, j'encaisse le loyer
en attendant".
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