"Le Spéculateur Cuisinier" <ElComandante@M26J.org> a écrit dans le message
de news:mjdotvo2n0jisvvghkvte8gi6or5mbhhif@4ax.com...

> Une chose est sûre, par contre, c'est qu'arrivé à l'âge de la
> retraite, il faut être propriétaire.

Pourquoi plus particulièrement à l'âge de la retraite ?

"Julien" <nospam@nospam.fr> a écrit dans le message news:
4005aca8$0$29058$636a55ce@news.free.fr...
> "Le Spéculateur Cuisinier" <ElComandante@M26J.org> a écrit dans le message
> de news:mjdotvo2n0jisvvghkvte8gi6or5mbhhif@4ax.com...
>
> > Une chose est sûre, par contre, c'est qu'arrivé à l'âge de la
> > retraite, il faut être propriétaire.
>
> Pourquoi plus particulièrement à l'âge de la retraite ?

A l'âge de la retraite, les facultés mentales ayant baissé, on est plus
facilement tenté par l'achat d'un bien immobilier.

"Asp Explorer" <lpxepsa@soon.rf.alenvers> a écrit dans le message de news:
4005b68a$0$15536$79c14f64@nan-newsreader-01.noos.net...
>
> "Julien" <nospam@nospam.fr> a écrit dans le message news:
> 4005aca8$0$29058$636a55ce@news.free.fr...
> > "Le Spéculateur Cuisinier" <ElComandante@M26J.org> a écrit dans le
message
> > de news:mjdotvo2n0jisvvghkvte8gi6or5mbhhif@4ax.com...
> >
> > > Une chose est sûre, par contre, c'est qu'arrivé à l'âge de la
> > > retraite, il faut être propriétaire.
> >
> > Pourquoi plus particulièrement à l'âge de la retraite ?

parceque comme on ne travaille plus, nos revenus baissent. le spéculateur
cuisinier le pense implicitement, mais je l'écrit en toutes lettres : "il
faut être propriétaire en ayant fini de rembourser ses emprunts".


>
> A l'âge de la retraite, les facultés mentales ayant baissé, on est plus
> facilement tenté par l'achat d'un bien immobilier.
>

ça n'a rien à voir avec les facultés mentales, mais arrivé à la retraite, il
faut commencer à se séparer de son immobilier locatif, mais sans
précipitation, en plusieurs années.

oscar nügel

On Thu, 15 Jan 2004 12:38:32 +0100, "oscar nügel"
<oscar.nugel@tiscali.fr> wrote:

>> A l'âge de la retraite, les facultés mentales ayant baissé, on est plus
>> facilement tenté par l'achat d'un bien immobilier.
>>
>
>ça n'a rien à voir avec les facultés mentales, mais arrivé à la retraite, il
>faut commencer à se séparer de son immobilier locatif, mais sans
>précipitation, en plusieurs années.
>
oscar, là sur ce coup tu m'inquiètes!
et pourquoi donc se séparer de son immobilier locatif?
y'a pas le feu !
j'comprends pas???

"Lucky" <Lucky.Luciano@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
400811ba.191139@news.wanadoo.fr...
> On Thu, 15 Jan 2004 12:38:32 +0100, "oscar nügel"
> <oscar.nugel@tiscali.fr> wrote:
>
> >> A l'âge de la retraite, les facultés mentales ayant baissé, on est plus
> >> facilement tenté par l'achat d'un bien immobilier.
> >>
> >
> >ça n'a rien à voir avec les facultés mentales, mais arrivé à la retraite,
il
> >faut commencer à se séparer de son immobilier locatif, mais sans
> >précipitation, en plusieurs années.
> >
> oscar, là sur ce coup tu m'inquiètes!
> et pourquoi donc se séparer de son immobilier locatif?
> y'a pas le feu !
> j'comprends pas???
>

c'est à mon avis préférable pour plusieurs arguments :
- l'âge avançant (60, 70 ans), il devient de plus en plus difficile de
trouver des banques qui accepteraient de prêter de l'argent pour financer de
gros travaux de réparation ou d'aménagement, ou alors à des taux
d'assurances qui deviennent prohibitifs et/ou à des durées très courtes
implicant des remboursements trop lourds, d'où un flux d'argent négatif en
trésorerie. à mon sens il est absurde de se serrer la ceinture passé 60 ans
pour augmenter son patrimoine.
- il est plus facile de transmettre à ses enfants de l'argent après avoir
vendu son patrimoine immobilier plutôt que des appartements, qui seront peut
être transmis par héritage en indivision, si les précautions n'ont pas été
prises. l'indivision est un système de propriété catastrophique : il faut
pour chaque décision importante l'unanimité des indivis, ce qui est assez
rare à obtenir : les différents indivis n'ont jamais d'argent à investir en
même temps, ils ne veulent jamais vendre en même temps, et toutes les
décisions sont bloquées. les familles finissent par s'engueuler, les
rancoeurs s'accumulent et la situation devient de plus en plus inextricable,
le patrimoine n'est plus entretenu et se dégrade...
- si l'immobilier n'a pas été vendu avant le décès, les frais de succession
sont calculés à partir de la valeur vénale des immeubles. si les héritiers
n'ont pas d'argent pour régler ces frais, ils peuvent être obligés de vendre
précipitamment une partie des immeubles, ils les vendront au prix du marché,
et pas forcément au prix qui a servi pour calculer les frais de succession.

mais tu as raison, il y a le temps, il ne faut pas se précipiter. j'ai
précisé vendre en plusieurs années, à un prix correct car on n'est pas
pressé, on n'est pas à 3 ans près.
l'immobilier c'est un cycle de vie comme les autres : il faut être acheteur
de 20 à 40 ans, il faut être vendeur de 55 à 70 ans.
éventuellement, si tel ou tel immeuble est très rentable, pourquoi ne pas le
vendre à ses enfants ?

oscar nügel

"oscar nügel" <oscar.nugel@tiscali.fr> wrote in message news:<bu9dra$pdv$1@news.tiscali.fr>...
> "Lucky" <Lucky.Luciano@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
> 400811ba.191139@news.wanadoo.fr...
> > On Thu, 15 Jan 2004 12:38:32 +0100, "oscar nügel"
> > <oscar.nugel@tiscali.fr> wrote:
> >
> > >> A l'âge de la retraite, les facultés mentales ayant baissé, on est plus
> > >> facilement tenté par l'achat d'un bien immobilier.
> > >>
> > >
> > >ça n'a rien à voir avec les facultés mentales, mais arrivé à la retraite,
> il
> > >faut commencer à se séparer de son immobilier locatif, mais sans
> > >précipitation, en plusieurs années.
> > >
> > oscar, là sur ce coup tu m'inquiètes!
> > et pourquoi donc se séparer de son immobilier locatif?
> > y'a pas le feu !
> > j'comprends pas???
> >
>
> c'est à mon avis préférable pour plusieurs arguments :
> - l'âge avançant (60, 70 ans), il devient de plus en plus difficile de
> trouver des banques qui accepteraient de prêter de l'argent pour financer de
> gros travaux de réparation ou d'aménagement, ou alors à des taux
> d'assurances qui deviennent prohibitifs et/ou à des durées très courtes
> implicant des remboursements trop lourds, d'où un flux d'argent négatif en
> trésorerie. à mon sens il est absurde de se serrer la ceinture passé 60 ans
> pour augmenter son patrimoine.
> - il est plus facile de transmettre à ses enfants de l'argent après avoir
> vendu son patrimoine immobilier plutôt que des appartements, qui seront peut
> être transmis par héritage en indivision, si les précautions n'ont pas été
> prises. l'indivision est un système de propriété catastrophique : il faut
> pour chaque décision importante l'unanimité des indivis, ce qui est assez
> rare à obtenir : les différents indivis n'ont jamais d'argent à investir en
> même temps, ils ne veulent jamais vendre en même temps, et toutes les
> décisions sont bloquées. les familles finissent par s'engueuler, les
> rancoeurs s'accumulent et la situation devient de plus en plus inextricable,
> le patrimoine n'est plus entretenu et se dégrade...
> - si l'immobilier n'a pas été vendu avant le décès, les frais de succession
> sont calculés à partir de la valeur vénale des immeubles. si les héritiers
> n'ont pas d'argent pour régler ces frais, ils peuvent être obligés de vendre
> précipitamment une partie des immeubles, ils les vendront au prix du marché,
> et pas forcément au prix qui a servi pour calculer les frais de succession.
>
> mais tu as raison, il y a le temps, il ne faut pas se précipiter. j'ai
> précisé vendre en plusieurs années, à un prix correct car on n'est pas
> pressé, on n'est pas à 3 ans près.
> l'immobilier c'est un cycle de vie comme les autres : il faut être acheteur
> de 20 à 40 ans, il faut être vendeur de 55 à 70 ans.
> éventuellement, si tel ou tel immeuble est très rentable, pourquoi ne pas le
> vendre à ses enfants ?
>
> oscar nügel

Je suis assez d'accord sur l'indivision, c'est pour cela que les SCI
ont été inventeés. Par contre je ne vois pas l'interet de vendre à ses
enfants... La donnation me parait plus judicieuse en gardant
l'usufruit, non ?

JF

"Jeffyjaff" <jeffyjaff@yahoo.fr> a écrit dans le message de news:
e94baf45.0401180826.51073b1@posting.google.com...

> > éventuellement, si tel ou tel immeuble est très rentable, pourquoi ne
pas le
> > vendre à ses enfants ?
> >
> > oscar nügel
>
> Je suis assez d'accord sur l'indivision, c'est pour cela que les SCI
> ont été inventeés. Par contre je ne vois pas l'interet de vendre à ses
> enfants... La donnation me parait plus judicieuse en gardant
> l'usufruit, non ?
>
> JF

pardonnez moi de vous répondre tardivement, je n'avais pas vu votre
question.
la donation est possible, mais je problème est que si on veut rester en
dessous des seuils d'imposition, les parents ne peuvent donner que des
petits montants : 300 000 Frs par parent à chaque enfants.
si les deux parents sont encore vivants, et qu'ils ont par exemple trois
enfants, ils ne pourraient donner en franchise d'impôt que 2 x 3 x 300 000
Frs, soit 1 800 000 Frs. dans certains cas, c'est bon, dans d'autres cas,
c'est trop peu.
une bonne solution est donc de vendre à ses enfants, comme on ne donne pas,
on ne paie pas d'impôt sur la donation.
également, une autre bonne solution est de créer une sci de faible capital
(10 000 Frs), de vendre à la sci les immeubles des parents pour un prix
cohérent avec le marché, (par exemple 5 000 000 Frs). la sci emprunte à la
banque 5 000 000 Frs pour acheter les immeubles et apporte ces immeubles en
garantie pour la banque (d'où l'intérêt de vendre à un prix qui ne soit pas
déconnant).
l'actif de la sci est donc un capital apporté de 10 000 Frs, des immeubles
de 5 000 000 Frs.
le passif de la sci est donc un emprunt de 5 000 000 Frs.
la valeur nette de la sci est donc de 10 000 Frs, valeur que les parents
peuvent donner en franchise d'impôts à leurs enfants.

ce système est très efficace jusqu'à des montants pouvant aller jusqu'à 10
ou 20 000 000 Frs. au delà, peut être vaut il mieux imaginer des montages
différents, mais j'avoue que n'étant pas concerné, je n'en sais rien du
tout.

oscar nügel

>>OSCAR NUGEL a ecrit
>>une bonne solution est donc de vendre à ses enfants, comme on ne donne pas,
>>on ne paie pas d'impôt sur la donation.

?? c est quoi cette histoire ? Peux-tu détailler ?
La vente à un prix dérisoire est interdite, c'est même très surveillé .

Dans le cas d une vente au prix normal , je ne vois pas :
1 comment les enfants vont trouver l' argent ,
2 ce que les parents vont faire de l argent obtenu .

LUCAS
--
Ce message a été posté via la plateforme Web club-Internet.fr
This message has been posted by the Web platform club-Internet.fr

http://forums.club-internet.fr/

"lucas" <pas_d_email@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
200423-234220-410177@foorum.com...
>
> >>OSCAR NUGEL a ecrit
> >>une bonne solution est donc de vendre à ses enfants, comme on ne donne
pas,
> >>on ne paie pas d'impôt sur la donation.
>
> ?? c est quoi cette histoire ? Peux-tu détailler ?
> La vente à un prix dérisoire est interdite, c'est même très surveillé .


je n'ai jamais dit de vendre à un prix dérisoire, outre que l'on peut être
requalifié et sanctionné par le fisc, il y a aussi un autre risque : si vous
vendez au quart du prix, la mairie peut préempter et revendre à un autre à
un prix de marché, vous auriez l'air malin ;-))

>
> Dans le cas d une vente au prix normal , je ne vois pas :
> 1 comment les enfants vont trouver l' argent ,
> 2 ce que les parents vont faire de l argent obtenu .


comme ça se passe tout le temps : les enfants trouvent l'argent en
empruntant à la banque.
exemple : les parents veulent vendre à leurs enfants un immeuble qui
rapporte 200 000 Frs de loyers par an, on peut l'estimer à 2 500 000 Frs +
200 000 Frs de frais de notaire.
les enfants empruntent à la banque 2 400 000 Frs et apportent en garantie un
immeuble de 2 500 000 Frs.
les parents font une donation aux enfants de 300 000 Frs, en franchise
d'impôts : 200 000 Frs pour payer les frais de notaire et 100 000 Frs en
n'encaissant que 2 400 000 Frs sur 2 500 000 Frs du prix de vente.
les parents peuvent se porter garants à hauteur de 2 400 000 Frs puisqu'ils
encaissent cet argent.
si le banquier a la trouille de prêter 2 400 000 Frs quand il a en garantie
un immeuble + une caution solidaire de la même valeur, alors il faut vite
changer de banque...

oscar nügel

oscar nügel <oscar.nugel@tiscali.fr> wrote (écrivait)*:

> "lucas" <pas_d_email@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
> 200423-234220-410177@foorum.com...
> >
> > >>OSCAR NUGEL a ecrit
> > >>une bonne solution est donc de vendre à ses enfants, comme on ne donne
> pas,
> > >>on ne paie pas d'impôt sur la donation.
> >
> > ?? c est quoi cette histoire ? Peux-tu détailler ?
> > La vente à un prix dérisoire est interdite, c'est même très surveillé .
>
>
> je n'ai jamais dit de vendre à un prix dérisoire, outre que l'on peut être
> requalifié et sanctionné par le fisc, il y a aussi un autre risque : si vous
> vendez au quart du prix, la mairie peut préempter et revendre à un autre à
> un prix de marché, vous auriez l'air malin ;-))
>
> >
> > Dans le cas d une vente au prix normal , je ne vois pas :
> > 1 comment les enfants vont trouver l' argent ,
> > 2 ce que les parents vont faire de l argent obtenu .
>
>
> comme ça se passe tout le temps : les enfants trouvent l'argent en
> empruntant à la banque.
> exemple : les parents veulent vendre à leurs enfants un immeuble qui
> rapporte 200 000 Frs de loyers par an, on peut l'estimer à 2 500 000 Frs +
> 200 000 Frs de frais de notaire.
> les enfants empruntent à la banque 2 400 000 Frs et apportent en garantie un
> immeuble de 2 500 000 Frs.
> les parents font une donation aux enfants de 300 000 Frs, en franchise
> d'impôts : 200 000 Frs pour payer les frais de notaire et 100 000 Frs en
> n'encaissant que 2 400 000 Frs sur 2 500 000 Frs du prix de vente.
> les parents peuvent se porter garants à hauteur de 2 400 000 Frs puisqu'ils
> encaissent cet argent.
> si le banquier a la trouille de prêter 2 400 000 Frs quand il a en garantie
> un immeuble + une caution solidaire de la même valeur, alors il faut vite
> changer de banque...
>
> oscar nügel

ben voyons oscar, t'oublies les ¤