Bonsoir à tous,

Je suis devant un problème épineux. J'envisage l'achat d'un ancien
commerce pour le convertir en bureaux. Cette transformation nécessite
des travaux après accord de l'urbanisme et de la copropriété.

En outre, il y a dans ces locaux, un commerçant (qui n'a pas ouvert
depuis 3 mois) demandant un droit au bail (30000 ¤ quand même).

Il faudrait donc que j'achète les murs à la condition de l'obtention des
autorisations nécessaires aux travaux et l'obtention d'un prêt, ainsi
que le rachat du droit au bail.

Par ailleurs, je ne peux acheter le droit au bail que si je suis sûr de
pouvoir acheter les murs.


OK si tout pouvait se faire en quelques heures mais voilà,
l'autorisation de l'urbanisme ne sera donnée qu'au bout de 2 mois alors
que le locataire veut vendre rapidement.

Comment voyez-vous les choses ?

Merci d'avance,

--
Rémail

Bonsoir

Vous pouvez essayer de vous entendre avec les vendeurs afin d'acheter sous
condition suspensive ou résolutoire. Comme vous ne continuer pas l'activité
du preneur et que vous achetez le bail sans être propriétaire des murs, il
faut l'accord du bailleur. Si vous êtes propriétaire des murs et que le bail
arrive a échéance prochainement vous pourrez en tant que propriétaire le
résilier ce qui pourrai éviter le paiement des 30 000 euros. L'absence
d'exploitation du fond fait perdre au preneur le droit au renouvellement
donc pas d'indemnité d'éviction à payer, mais la je ne sais pas si 3 mois
suffise à faire perdre ce droit...

Rémi

"Remail" <remail_news@elcet.net> a écrit dans le message de news:
1gxg5d9.1jus5c3mhpliuN%remail_news@elcet.net...
> Bonsoir à tous,
>
> Je suis devant un problème épineux. J'envisage l'achat d'un ancien
> commerce pour le convertir en bureaux. Cette transformation nécessite
> des travaux après accord de l'urbanisme et de la copropriété.
>
> En outre, il y a dans ces locaux, un commerçant (qui n'a pas ouvert
> depuis 3 mois) demandant un droit au bail (30000 ¤ quand même).
>
> Il faudrait donc que j'achète les murs à la condition de l'obtention des
> autorisations nécessaires aux travaux et l'obtention d'un prêt, ainsi
> que le rachat du droit au bail.
>
> Par ailleurs, je ne peux acheter le droit au bail que si je suis sûr de
> pouvoir acheter les murs.
>
>
> OK si tout pouvait se faire en quelques heures mais voilà,
> l'autorisation de l'urbanisme ne sera donnée qu'au bout de 2 mois alors
> que le locataire veut vendre rapidement.
>
> Comment voyez-vous les choses ?
>
> Merci d'avance,
>
> --
> Rémail

Le propriétaire me dit que le bail a été rédigé sans délai pour
l'absence d'exploitation. En somme, impossible d'éviter de passer par la
case 30000 ¤.
Ce que je crois donc que je vais faire :
- Signer compromis avec le propriétaire des murs avec pour conditions
suspensives l'obtention du prêt et des autorisations nécessaires aux
travaux.
- Signer un compromis de vente devant notaire avec le vendeur du droit
au bail avec pour condition suspensive l'achat des murs et l'obtention
d'un prêt.
- Croiser les doigts.

Qu'en pensez-vous ?
D'ailleurs, ça se fait de signer un compromis de vente pour le droit au
bail ?

Rémail


Rémi <iledislay1@tiscali.fr> wrote:

> Bonsoir
>
> Vous pouvez essayer de vous entendre avec les vendeurs afin d'acheter sous
> condition suspensive ou résolutoire. Comme vous ne continuer pas l'activité
> du preneur et que vous achetez le bail sans être propriétaire des murs, il
> faut l'accord du bailleur. Si vous êtes propriétaire des murs et que le bail
> arrive a échéance prochainement vous pourrez en tant que propriétaire le
> résilier ce qui pourrai éviter le paiement des 30 000 euros. L'absence
> d'exploitation du fond fait perdre au preneur le droit au renouvellement
> donc pas d'indemnité d'éviction à payer, mais la je ne sais pas si 3 mois
> suffise à faire perdre ce droit...
>
> Rémi

"Remail" <remail_news@elcet.net> a écrit dans le message de news:
1gxjppm.1r0beao1c6v0skN%remail_news@elcet.net...
> Le propriétaire me dit que le bail a été rédigé sans délai pour
> l'absence d'exploitation.

La je ne comprend pas tres bien ce que vous voulez dire.

> En somme, impossible d'éviter de passer par la
> case 30000 ¤.
> Ce que je crois donc que je vais faire :
> - Signer compromis avec le propriétaire des murs avec pour conditions
> suspensives l'obtention du prêt et des autorisations nécessaires aux
> travaux.
> - Signer un compromis de vente devant notaire avec le vendeur du droit
> au bail avec pour condition suspensive l'achat des murs et l'obtention
> d'un prêt.
> - Croiser les doigts.
>
> Qu'en pensez-vous ?

Croiser les doigts ne me semble pas être la meilleure solution étant donné
qu'il y a de l'argent en jeu ;-)
Sinon, si vous acheter tous sous condition suspensive vous ne risquez pas de
vous retrouver qu'avec les murs ou qu'avec le bail donc ca devrai être bon.

> D'ailleurs, ça se fait de signer un compromis de vente pour le droit au
> bail ?

En principe le bail est vendu avec le fond de commerce mais si vous
n'achetez que le bail on est en présence d'une cession de contrat. Vous
n'acheter pas un droit au bail mais le bail lui même. Dans ce cas il vous
faut l'accord du preneur, ce qui ne devrai pas poser de problème puisqu'il
consent à vous vendre les murs. Est-ce que ce bail payé 30 000 euros c'est
un bon prix ou non, et est-ce que c'est moin cher qu'essayer de rompre le
contrat une fois propriétaire des murs, ca je suis incapable de le dire.

Rémi

Rémi <iledislay1@tiscali.fr> wrote:

> "Remail" <remail_news@elcet.net> a écrit dans le message de news:
> 1gxjppm.1r0beao1c6v0skN%remail_news@elcet.net...
> > Le propriétaire me dit que le bail a été rédigé sans délai pour
> > l'absence d'exploitation.
>
> La je ne comprend pas tres bien ce que vous voulez dire.

En générale, un bail spécifie une durée au delà de laquelle, si le
commerçant n'a pas ouvert son commerce, le bail ne vaut plus rien. Dans
le bail actuel, il n'y a pas cette mention.

> > En somme, impossible d'éviter de passer par la
> > case 30000 ¤.
> > Ce que je crois donc que je vais faire :
> > - Signer compromis avec le propriétaire des murs avec pour conditions
> > suspensives l'obtention du prêt et des autorisations nécessaires aux
> > travaux.
> > - Signer un compromis de vente devant notaire avec le vendeur du droit
> > au bail avec pour condition suspensive l'achat des murs et l'obtention
> > d'un prêt.
> > - Croiser les doigts.
> >
> > Qu'en pensez-vous ?
>
> Croiser les doigts ne me semble pas être la meilleure solution étant donné
> qu'il y a de l'argent en jeu ;-)
> Sinon, si vous acheter tous sous condition suspensive vous ne risquez pas de
> vous retrouver qu'avec les murs ou qu'avec le bail donc ca devrai être bon.

OK. Mais est-il possible de signer avec le locataire un compromis de
vente pour le bail ou bien un bail s'achète-t-il comptant (ce dont je
doute car certains DaB vont chercher très cher et nécessitent un
emprunt) ?

> > D'ailleurs, ça se fait de signer un compromis de vente pour le droit au
> > bail ?
>
> En principe le bail est vendu avec le fond de commerce mais si vous
> n'achetez que le bail on est en présence d'une cession de contrat. Vous
> n'acheter pas un droit au bail mais le bail lui même. Dans ce cas il vous
> faut l'accord du preneur, ce qui ne devrai pas poser de problème puisqu'il
> consent à vous vendre les murs.

Là, justement, un notaire m'a dit que l'accord du propriétaire des murs
n'est pas nécessaire. Celà me gêne car sinon, je me rendrais
propriétaire et je monterai le loyer 30 % au dessus de son niveau actuel
ce qui rendrait le bail invendable et obligerait le locataire actuel à
une discussion franche sur le droit au bail.

> Est-ce que ce bail payé 30 000 euros c'est
> un bon prix ou non, et est-ce que c'est moin cher qu'essayer de rompre le
> contrat une fois propriétaire des murs, ca je suis incapable de le dire.
>

Non. 30000 E, c'est surévalué de 10000 voire de 15000 E. Néanmoins,
l'affaire reste interessante. Comment savoir ce qu'il m'en coûtera de
rompre le bail une fois propriétaire ?

--
Rémail

"Remail" <remail_news@elcet.net> a écrit dans le message de news:
1gxsm2c.1rojxgq153num8N%remail_news@elcet.net...

> Là, justement, un notaire m'a dit que
n'est pas nécessaire.

Les baux d'habitation peuvent être céder librement sauf si une clause
contraire est stipulé dans le contrat. La il s'agit d'un bail commercial et
aucun texte ( à ma connaissance) ne prévoit la cession libre du bail
commercial en dehors de l'hypothèse ou il est cédé avec le fond et en plus
la jurisprudence exige l'accord du bailleur s'il n'y a pas continuation du
fond. De toute façon si vous achetez les murs sous condition suspensive ne
vous embettez pas avec ça.

> Celà me gêne car sinon, je me rendrais
> propriétaire et je monterai le loyer 30 % au dessus de son niveau actuel
> ce qui rendrait le bail invendable et obligerait le locataire actuel à
> une discussion franche sur le droit au bail.

Vous ne pouvez pas réviser le loyer quand vous le voulez ni comme vous le
voulez. Pour pouvoir réviser le loyer il faut préalablement qu'aucune
révision de celui-ci n'ai eu lieu depuis 3 ans, et si vous exercez votre
faculté de révision du loyer, il y a une procédure (dont j'ai oublié les
détails) en cas de désaccord sur le prix que vous souhaitez obtenir.

> Non. 30000 E, c'est surévalué de 10000 voire de 15000 E. Néanmoins,
> l'affaire reste interessante. Comment savoir ce qu'il m'en coûtera de
> rompre le bail une fois propriétaire ?

Il vous en coûtera l'indemnité d'éviction. Le montant dépend, entre autre,
de l'emplacement du local et de l'importance de la clientèle. Ca peut coûter
très cher ou rien du tout quand le fond n'a plus de client mais il me semble
qu'il faut attendre le terme du bail. L'absence d'exploitation peut faire
perdre le droit au renouvellement et dans ce cas pas d'indemnité a payer. En
général un bail commercial dure 9 ans (c'est le minimum légal).

Rémi

Rémi <iledislay1@tiscali.fr> wrote:

> L'absence d'exploitation peut faire
> perdre le droit au renouvellement et dans ce cas pas d'indemnité a payer.

Merci pour toutes vos réponses.
Pendant combien de temps le commerce doit-il être inexploité pour qu'il
n'y ait pas d'indemnité à payer ?

--
Rémail