Salut,

Je lis tous vos message et je dois dire que je suis impressionné. Je
commence à m'intéresser à l'immobilier. Résidence principale :
c'est fait. Maintenant je voudrai faire du locatif. Je suis sur un
projet et je voudrai votre avis.
Appartement T4 duplex 76m2 + garage + Rez de Jardin dans coin calme,
entre Lyon et Grenoble.
Complètement rénové
Prix achat = 115KE
Capital emprunté = 125KE
Cout total invt = 170KE

Loyers = 560E
Charges très faibles

J'avais l'impression de faire une affaire correcte. Le bien pour se
vendre 150KE d'ici 7 ans à mon avis.
Mais si je calcule la rentabilité, selon votre formule, j'obtiens 5%
et donc... pas un bon placement ???

Vous pouvez m'expliquer ?

Merci

@+


Christophe

Facile. D'une part, dans 7 ans, ton bien se vendra 80 000 euros grand
maximum. D'autre part, c'est bien gentil le locatif si tu trouves un
locataire, or c'est plus difficile à dire qu'à faire, car tu n'imagines pas
la quantité d'imbéciles qui achètent en ce moment (autant de locataires en
moins), ni la quantité de crétins qui investissent dans le locatif Robien
(autant de concurrents). La pénurie de logements n'existe pas, il n'y a
qu'une pénurie de logements à prix honnête, ce que les lois du marché ne
vont pas tarder à rectifier (c'est pour ça que ton machin se vendra 80k).

"cchomier" <cchomier@rena.fr> a écrit dans le message de news:
1117661674.367666.157430@g44g2000cwa.googlegroups. com...
Salut,

Je lis tous vos message et je dois dire que je suis impressionné. Je
commence à m'intéresser à l'immobilier. Résidence principale :
c'est fait. Maintenant je voudrai faire du locatif. Je suis sur un
projet et je voudrai votre avis.
Appartement T4 duplex 76m2 + garage + Rez de Jardin dans coin calme,
entre Lyon et Grenoble.
Complètement rénové
Prix achat = 115KE
Capital emprunté = 125KE
Cout total invt = 170KE

Loyers = 560E
Charges très faibles

J'avais l'impression de faire une affaire correcte. Le bien pour se
vendre 150KE d'ici 7 ans à mon avis.
Mais si je calcule la rentabilité, selon votre formule, j'obtiens 5%
et donc... pas un bon placement ???

Vous pouvez m'expliquer ?

Merci

@+


Christophe

Hi !

>
> J'avais l'impression de faire une affaire correcte. Le bien pour se
> vendre 150KE d'ici 7 ans à mon avis.

Comment peux-tu prévoir l'avenir avec autant de certitude ?

Dans 7 ans tu pourras peut-être vendre pour 3,141592 millions d'euros
.... mais le pain à 1 euro aujourd'hui en vaudra 100 dans 7 ans ; et tu
devras payer sur la plus value enregistrée, plus une CSG/RDS qui sera
peut-être à 21,3 %.

mais ton emprunt ne t'auras pas coûté grand chose.

Ca s'appelle l'hyper-inflation. Seras-tu gagnant à ce jeu ?


Peut-être aussi que dans 7 ans tu ne pourras vendre que pour 80 000
euros ; peut-être même seras-tu forcé de vendre car tu ne trouvera
plus de locataire pour ce loyer et que ton emprunt, lui, continuera de
courir

Ca s'appelle la déflation.

Il y a aussi les scénarios intermédiaires : inflation et récession
....

Bonne chance tout de même, le pire n'est jamais certain